改革開放三十，中國的發(fā)展有太多讓所謂的經(jīng)濟學家看不懂的東西。這里面包括我們剛舉辦的奧運會，發(fā)達的歐美國家媒體都說，中國奧運會我們根本就做不到。
一直以來，總有些所謂的“專家”不知是記性不好，還是理論鉆得太深，時不時就搬出所謂的“房價——收入比”理論，以“迎取民意”的心態(tài)評說一番房價。而其實根本不知，“房價——收入比”在北京、上海、深圳這樣的城市，根本就不適用。
所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在4---6倍之間為合理區(qū)間。
根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統(tǒng)計結(jié)果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。
買商品房屬個人家庭消費投資，當然要與收入有直接關(guān)系。但是另一個數(shù)字卻經(jīng)常被那些記性不好的專家學者們遺忘掉，這就是近年來北京、上海、深圳等城市，外地人購房量占據(jù)城市房屋交易量中越來越多的比例。其中北京市公布的最新的外地人購房比例不低于30%，市區(qū)三環(huán)內(nèi)樓盤外地人購房比例甚至超過50%；非上海藉在滬購房比例07年高達52。4%。
就全國來說，近三、四年全國城市房價普漲的原因，在于凡是上漲過快的城市都是由這個城市所幅射的區(qū)域人口涌入購房，才推動需求，進而推動了房價上漲�！巴顿Y主導”成為近幾年影響國內(nèi)樓市漲跌的最主要動因。
近期，北京樓市中一個典型的代表是潘石屹的三里屯SOHO逆市開盤成交過五十個億。據(jù)所得到的資料，在其五十多個億成交中，至少有超過九十的客戶來自于山西、內(nèi)蒙等地。受其影響，近日北京樓盤如穿梭一般分赴這些個地市，甚至最遠至東北大慶推銷樓盤。開發(fā)商傾力到外地促銷，這一現(xiàn)象本身就足以說明，本地客戶在開發(fā)商心中的份量已經(jīng)越來越“無足輕重”。
近半年來，全國房地產(chǎn)瞬間轉(zhuǎn)入低迷。而這與市場投資客占據(jù)主導位置有直接關(guān)系。因為當投資主導市場氛圍之下，買家更多看重的是市場未來走勢。而當拐點出現(xiàn)之時追與逃的局面形成，可以也就在轉(zhuǎn)瞬之間，當買家看到市場仍處于下行走勢之時，大部分會采取持幣觀望的態(tài)度，遠觀行情走勢，一旦拐點出現(xiàn)即會重倉殺入，進而重新推高房價。
我人及我們《樓市》雜志在去年即已闡述此觀點——投資主導市場格局形成，中國房地產(chǎn)實則已成為資本搏弈的游戲。在此種形勢下，住宅為主體的房地產(chǎn)已經(jīng)與城市普通的百姓無關(guān)，所以也與百姓的年均收入無關(guān)。盡管這樣的局面出現(xiàn)，不是大多數(shù)人所情愿。
