改革開(kāi)放三十，中國(guó)的發(fā)展有太多讓所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家看不懂的東西。這里面包括我們剛舉辦的奧運(yùn)會(huì)，發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家媒體都說(shuō)，中國(guó)奧運(yùn)會(huì)我們根本就做不到。
一直以來(lái)，總有些所謂的“專家”不知是記性不好，還是理論鉆得太深，時(shí)不時(shí)就搬出所謂的“房?jī)r(jià)——收入比”理論，以“迎取民意”的心態(tài)評(píng)說(shuō)一番房?jī)r(jià)。而其實(shí)根本不知，“房?jī)r(jià)——收入比”在北京、上海、深圳這樣的城市，根本就不適用。
所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在4---6倍之間為合理區(qū)間。
根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的有關(guān)資料，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。
買商品房屬個(gè)人家庭消費(fèi)投資，當(dāng)然要與收入有直接關(guān)系。但是另一個(gè)數(shù)字卻經(jīng)常被那些記性不好的專家學(xué)者們遺忘掉，這就是近年來(lái)北京、上海、深圳等城市，外地人購(gòu)房量占據(jù)城市房屋交易量中越來(lái)越多的比例。其中北京市公布的最新的外地人購(gòu)房比例不低于30%，市區(qū)三環(huán)內(nèi)樓盤外地人購(gòu)房比例甚至超過(guò)50%；非上海藉在滬購(gòu)房比例07年高達(dá)52。4%。
就全國(guó)來(lái)說(shuō)，近三、四年全國(guó)城市房?jī)r(jià)普漲的原因，在于凡是上漲過(guò)快的城市都是由這個(gè)城市所幅射的區(qū)域人口涌入購(gòu)房，才推動(dòng)需求，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲�！巴顿Y主導(dǎo)”成為近幾年影響國(guó)內(nèi)樓市漲跌的最主要?jiǎng)右颉?/P>
近期，北京樓市中一個(gè)典型的代表是潘石屹的三里屯SOHO逆市開(kāi)盤成交過(guò)五十個(gè)億。據(jù)所得到的資料，在其五十多個(gè)億成交中，至少有超過(guò)九十的客戶來(lái)自于山西、內(nèi)蒙等地。受其影響，近日北京樓盤如穿梭一般分赴這些個(gè)地市，甚至最遠(yuǎn)至東北大慶推銷樓盤。開(kāi)發(fā)商傾力到外地促銷，這一現(xiàn)象本身就足以說(shuō)明，本地客戶在開(kāi)發(fā)商心中的份量已經(jīng)越來(lái)越“無(wú)足輕重”。
近半年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)瞬間轉(zhuǎn)入低迷。而這與市場(chǎng)投資客占據(jù)主導(dǎo)位置有直接關(guān)系。因?yàn)楫?dāng)投資主導(dǎo)市場(chǎng)氛圍之下，買家更多看重的是市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)。而當(dāng)拐點(diǎn)出現(xiàn)之時(shí)追與逃的局面形成，可以也就在轉(zhuǎn)瞬之間，當(dāng)買家看到市場(chǎng)仍處于下行走勢(shì)之時(shí)，大部分會(huì)采取持幣觀望的態(tài)度，遠(yuǎn)觀行情走勢(shì)，一旦拐點(diǎn)出現(xiàn)即會(huì)重倉(cāng)殺入，進(jìn)而重新推高房?jī)r(jià)。
我人及我們《樓市》雜志在去年即已闡述此觀點(diǎn)——投資主導(dǎo)市場(chǎng)格局形成，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)則已成為資本搏弈的游戲。在此種形勢(shì)下，住宅為主體的房地產(chǎn)已經(jīng)與城市普通的百姓無(wú)關(guān)，所以也與百姓的年均收入無(wú)關(guān)。盡管這樣的局面出現(xiàn)，不是大多數(shù)人所情愿。
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