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圈內(nèi)人自揭商鋪售后返租“財(cái)富密碼” |
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發(fā)布日期:2006-12-26 20:43:00 作者:本站記者 新聞來(lái)源: 新聞點(diǎn)擊: |
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時(shí)下商鋪投資旺度大增，很多嘗到甜頭的投資者更有“一鋪養(yǎng)三代”的憧憬。很多開(kāi)發(fā)商為吸引客戶(hù)，將返租回報(bào)率由原來(lái)的6%至8%升到了現(xiàn)在的8%至11%，返租年限也從原來(lái)的3年變成現(xiàn)在的10年。從表面上看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投資者會(huì)大受其益，但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提了出來(lái)，羊毛早已出在了羊身上，售后返租實(shí)際上是賣(mài)鋪的一種宣傳噱頭，而收益率則是開(kāi)發(fā)商掩人耳目獲取不義之財(cái)?shù)囊环N“財(cái)富密碼”。
圈內(nèi)人：羊毛出在羊身上
“近年來(lái)，‘返租式經(jīng)營(yíng)’一直是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盛行的模式。其實(shí)返租的‘羊毛’還是出在羊身上�！币晃毁Y深操盤(pán)者近日向記者透露，返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)買(mǎi)商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。按現(xiàn)時(shí)大多數(shù)商廈的做法，期限一般定為兩至三年，回報(bào)率為10%至12%。但小業(yè)主不知道的是，開(kāi)發(fā)商售鋪時(shí)，其實(shí)就已經(jīng)按比例將樓價(jià)提高三成左右。開(kāi)發(fā)商提前得到了這筆錢(qián)，然后再逐年返還給小業(yè)主。如果開(kāi)發(fā)商能順利地將鋪位再租出去，還可以另賺一筆。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，再加上不成熟的市場(chǎng)，所以，有的盤(pán)還賣(mài)得相當(dāng)火，不斷刷新商鋪價(jià)位新高。
這位操盤(pán)手給記者算了一筆賬。例如，一個(gè)本來(lái)市場(chǎng)價(jià)只值2萬(wàn)元/平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到4萬(wàn)元/平方米，并承諾10年包租，年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%×10年），共收到租金3.2萬(wàn)元/平方米。但投資者如果此時(shí)將商鋪售出，只能賣(mài)到2萬(wàn)元/平方米，實(shí)際房產(chǎn)收益為50%，賣(mài)出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實(shí)際年收益率也只有：(3.2萬(wàn)元—2萬(wàn)元)/4萬(wàn)元/10年=3%/年，遠(yuǎn)不及開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的“8%”的年收益率。
律師：買(mǎi)家可說(shuō)是“步步地雷”
據(jù)記者了解，“售后返租”就是開(kāi)發(fā)商將物業(yè)出售后再以投資者即業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)的方式將物業(yè)出租，向投資者返還一定比例的租金作為回報(bào)的一種經(jīng)營(yíng)方式，被稱(chēng)作是為投資者量身定做的投資形式�！笆酆蠓底狻庇谏鲜兰o(jì)六七十年代開(kāi)始出現(xiàn)在美國(guó)，后流行日本、中國(guó)香港，上世紀(jì)90年代中后期興盛于海南�！笆酆蠓底狻北砻婵磳�(duì)各方的好處是明顯的：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠較快地完成銷(xiāo)售，加快資金回籠，獲得收益；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，40%至50%的首付，相對(duì)一般住宅項(xiàng)目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長(zhǎng)，而且?guī)缀鯖](méi)有人會(huì)在包租期間就還不起按揭；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，能夠有穩(wěn)定的租金收入，高房?jī)r(jià)也無(wú)所謂，高房?jī)r(jià)意味著更高的房租。
但令記者不安的是，現(xiàn)在流行的返租回報(bào)方式，多個(gè)環(huán)節(jié)都蘊(yùn)藏著高風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)家可說(shuō)是“步步地雷”。永合律師事務(wù)所律師李健告訴記者，目前很多返租回報(bào)方式，沒(méi)有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，如由銀行擔(dān)保，或由保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)等，靠的只是發(fā)展商的一張嘴。這樣大的投資，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)保障是絕對(duì)不行的。而另一個(gè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)就是，一旦完成商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商便可以套現(xiàn)出局，而將巨大的租金成本轉(zhuǎn)嫁給承租商。在漫長(zhǎng)的返租期中，只要商鋪經(jīng)營(yíng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的投資回報(bào)都有可能得不到保障，處理返租行為引發(fā)糾紛的善后工作十分復(fù)雜。
李健認(rèn)為，在“返租銷(xiāo)售”經(jīng)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個(gè)小的店面逐個(gè)出讓?zhuān)@樣一來(lái)，各個(gè)買(mǎi)家無(wú)法獲得完全的物權(quán)。若干年后產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更、買(mǎi)家能否按期取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認(rèn)可這種權(quán)利等等，都已成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，因此存在無(wú)法真正享有使用權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。
專(zhuān)家：返租時(shí)限越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大
記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2006年5月22日建設(shè)部明確指出“售后包租”、“承諾回報(bào)”等為明令禁止的內(nèi)容后，相當(dāng)一部分商場(chǎng)商鋪的開(kāi)發(fā)商將“售后返租”悄然轉(zhuǎn)入地下。商業(yè)地產(chǎn)資深人士認(rèn)為，商鋪投資雖具有高回報(bào)性，但也有著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，尤其是在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起不久的今天，商鋪投資市場(chǎng)存在著較嚴(yán)重的商業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，這些問(wèn)題致使商鋪投資市場(chǎng)隨時(shí)都有“變臉”的危險(xiǎn)。
該資深人士表示，近年來(lái)，市場(chǎng)常見(jiàn)到打出“超高回報(bào)”之類(lèi)口號(hào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，吸引不少百姓投資者。然而投資產(chǎn)權(quán)式商鋪并非如想象的那樣簡(jiǎn)單，如果選鋪不當(dāng)、計(jì)劃不周的話，極易“觸礁”。尤其是對(duì)于普通市民，投資的安全性最為重要。投資要選擇有銀行擔(dān)保、有收益保障的鋪位。有部分發(fā)展商采取按照固定的回報(bào)率將返租期的租金一次性清算，并在買(mǎi)家買(mǎi)入鋪位時(shí)抵消相應(yīng)的買(mǎi)鋪總額。這種投資操作意味著投資者在返租期內(nèi)不會(huì)得到實(shí)質(zhì)性回報(bào)，倘若在返租期內(nèi)商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，投資者就會(huì)一無(wú)所獲。此外，發(fā)展商在廣告宣稱(chēng)的回報(bào)率是否作為有效承諾寫(xiě)進(jìn)合同，也是投資者應(yīng)該關(guān)注的方面。
專(zhuān)家提醒廣大消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，莫輕信高收益片面宣傳，盲目跟風(fēng)投資，應(yīng)正確識(shí)別相關(guān)信息，對(duì)市場(chǎng)變化和投資項(xiàng)目的收益能力和投資面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)要有客觀、理性判斷，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，購(gòu)房者購(gòu)房前要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)權(quán)籍機(jī)關(guān)查詢(xún)了解情況，簽訂購(gòu)房合同后，及時(shí)督促開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案，或到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行合同登記。而對(duì)于已經(jīng)投資了這些商鋪的投資者，專(zhuān)家表示，根據(jù)近年的類(lèi)似事件經(jīng)驗(yàn)，返租時(shí)限拉得越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)將越大。而解決的辦法就是投資者們成立業(yè)主委員會(huì)，然后委托代理商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行包裝和管理。還可以把商鋪整體出租，之后再將租金進(jìn)行拆分。 |
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