【來(lái)源：《卓越理財(cái)》雜志提供稿源 】 【作者：溫慧抒】
近年來(lái)，隨著北京市一手房房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及政府危改拆遷力度的加大，具備“價(jià)格低、地段好、配套設(shè)施成熟”等優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)的二手房吸引了不少感興趣的投資人，許多人將目光瞄準(zhǔn)了二手房產(chǎn)這一新興的投資領(lǐng)域。二手普通住宅、二手公寓、二手商鋪成了現(xiàn)在市場(chǎng)上最為常見(jiàn)的房產(chǎn)投資形式。 但是，房地產(chǎn)投資自身具有的“資金投入大、靈活性小、回報(bào)周期長(zhǎng)”等特點(diǎn)決定了房產(chǎn)投資是一個(gè)收益與風(fēng)險(xiǎn)并存的投資領(lǐng)域。所以我們?cè)趯?duì)二手房產(chǎn)進(jìn)行投資之前，一定要先了解投資對(duì)象的市場(chǎng)狀況，分析其投資優(yōu)劣，并做好一個(gè)中長(zhǎng)的投資收益規(guī)劃，這樣才會(huì)準(zhǔn)確命中投資目標(biāo)。
針對(duì)投資者在房產(chǎn)投資中的選擇問(wèn)題，本刊記者近日走訪了我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，該公司副總經(jīng)理胡景暉先生對(duì)二手房的相關(guān)問(wèn)題發(fā)表了獨(dú)到的見(jiàn)解。
二手普通住宅：長(zhǎng)線投資 一居最佳
一般情況下，普通住宅的投資回報(bào)率約在6%—8%左右，資金回收周期約為12至16年，而且隨著北京不斷加快發(fā)展的步伐，房屋的租賃需求會(huì)變得越來(lái)越大，租金價(jià)格也會(huì)隨之提高，整體是一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。如果將買來(lái)的房產(chǎn)用于出售，靠買賣之間的差價(jià)賺取利潤(rùn)，我們要提醒這類投資人，隨著近幾年北京市房?jī)r(jià)的不斷攀升，現(xiàn)階段的二手房總體價(jià)格已經(jīng)趨于高位。所以，投資二手房期望短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲以獲取高額差價(jià)的愿望不太現(xiàn)實(shí)。
在區(qū)域的選擇上，朝陽(yáng)和海淀兩大區(qū)域作為北京市的文化、經(jīng)濟(jì)、高科技中心，一直以來(lái)都是北京租賃市場(chǎng)的主要集中區(qū)域。其中尤以CBD及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運(yùn)村等核心區(qū)域的租賃需求最為旺盛，二環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)及靠近地鐵、高速等交通便利的地段也同樣是租賃的熱點(diǎn)區(qū)域。如果投資者購(gòu)買普通民宅是用來(lái)出租的話，一居室應(yīng)該是投資首選。雖然二居室的需求量也較大，但整體市場(chǎng)供求較為平衡。三居和多居等戶型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整體租賃市場(chǎng)普遍表現(xiàn)為供過(guò)于求的狀況。此外，如果投資者對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修和設(shè)施投入，租金收益也會(huì)得到相應(yīng)的提高。
二手公寓：面向白領(lǐng) 投其所好
二手公寓相較于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪資高的白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)的中高層管理人員以及部分經(jīng)商的成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及，但是它擁有租賃人群穩(wěn)定且租金收益高的特點(diǎn)。二手公寓的租賃價(jià)格為5000元—10000元以上不等，租金的高低除了取決于房屋面積及物業(yè)所在地段的優(yōu)勢(shì)，還與物業(yè)自身的配套、裝修、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等息息相關(guān)。二手公寓的投資回報(bào)率一般在5%—7%左右，由于其租價(jià)較高且有特定的租賃人群，所以易受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，但其所具備的地段優(yōu)勢(shì)使得二手公寓的未來(lái)升值空間大。
位置是投資二手公寓的關(guān)鍵，其熱點(diǎn)區(qū)域所呈現(xiàn)的市場(chǎng)共性為：外企、高收入企業(yè)較多，白領(lǐng)及外國(guó)暫住人口集中。所以，以中關(guān)村、CBD核心區(qū)域、金融街、燕莎商圈、朝陽(yáng)公園、亞運(yùn)村和望京等區(qū)域的二手公寓投資價(jià)值最高，北京的核心城區(qū)因其地理和文化優(yōu)勢(shì)也是求租熱點(diǎn)。由于二手公寓的承租人群層次較高，對(duì)生活質(zhì)量和居住舒適度有較高的要求，所以80㎡—120㎡的兩居室需求最為旺盛。一般國(guó)內(nèi)高級(jí)員工大多選擇月租金5000元—8000元的大一居、二居室，而外籍人士偏愛(ài)月租金10000元左右的三居室。房型上也多以采光和通風(fēng)條件良好的為主。投資者如果能準(zhǔn)確地抓住租客的需求喜好，不僅出租容易而且還會(huì)提高租金收益。如：習(xí)慣西化生活的海歸派及外籍人士，會(huì)比較鐘情簡(jiǎn)約的后現(xiàn)代裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格，陽(yáng)光更加充足的大落地窗，開(kāi)闊的客廳空間，開(kāi)放式的廚房以及較大的衛(wèi)生間。而且小區(qū)的安全保衛(wèi)設(shè)施是否完善，也是高端物業(yè)租客們關(guān)心的問(wèn)題。
二手商鋪：重視地段 回報(bào)優(yōu)厚
二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價(jià)高，總價(jià)高，投資區(qū)域性強(qiáng)。而不同品種商鋪的租售價(jià)格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業(yè)中心商鋪、房產(chǎn)項(xiàng)目自帶商鋪等售價(jià)主要受地段影響，10000元/㎡—40000元/㎡不等。但二手商鋪同時(shí)具備時(shí)效性強(qiáng)、空置周期短、空置率低等特點(diǎn)，且租金回報(bào)率高。目前，北京商鋪投資平均回報(bào)率約為10%左右，優(yōu)越地段的商鋪投資回報(bào)率約為10%—15%左右，投資回收周期短。但同時(shí)，商鋪容易受到周邊環(huán)境及時(shí)效性和政策性的影響。
地段是決定商鋪售價(jià)的關(guān)鍵因素。對(duì)于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來(lái)講，除了地段因素外，面積也是影響出租價(jià)的重要因素。商鋪的熱點(diǎn)需求區(qū)域多集中在CBD及其輻射圈、東二環(huán)、東三環(huán)、亞運(yùn)村、望京等區(qū)域，主干道及其臨街的商鋪需求旺盛，面積在50㎡—200㎡左右的商鋪?zhàn)顬闊嶙狻?/P>
