來源: 21世紀經(jīng)濟報道
“央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房價。”5月9日，記者從一位知情人士處獲知這一消息，“這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低2成，提高到4至5成。”
這將意味著政府有可能對“房地產(chǎn)熱”采取有史以來最猛的一劑“藥”。新一輪的宏觀調(diào)控已有了“山雨欲來”之勢。
5月8日，央行宣布，上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點。4月28日，央行已將金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)了0.27個百分點。
房價反彈
房價是新一輪宏觀調(diào)控的導(dǎo)火索。
“我想買京都杭城的房子，但是從4月29日開始漲價，平均漲了有400元，我想買的戶型漲了160元，我托熟人去拿折扣，沒有用。真的賣得有這么火嗎？我不相信！”5月9日，在某報社工作的王先生向記者坦言，由于價格問題，他已經(jīng)開始有放棄買房的念頭了。“北京房價太高了，根本買不起�！�
而據(jù)記者了解，同樣是在北京百子灣區(qū)域，京都杭城的價格漲得還不是最快的，“最明顯的一個例子就是沿海·賽洛城，去年五月，所謂的最嚴格的宏觀調(diào)控剛剛開始，這個項目同期也開盤，當(dāng)時均價只有6800元，目前，價格已經(jīng)到了8200元，一年漲了一千多，等于工作了一年白干，全是在給開發(fā)商打工�！币晃恢槿耸肯蛴浾咚懔诉@樣一筆賬。
然而，在北京，像京都杭城和沿海·賽洛城這樣飆升房價的樓盤比比皆是。
“原來提一次價幾百塊錢的提，現(xiàn)在我們都好幾千塊錢的提，實際上這成了普遍的現(xiàn)象，目前房價的上漲已經(jīng)很不正常�！本瓦BSOHO中國有限公司董事長潘石屹也承認房價漲速過快。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京前四個月的房價都是在以17%的速度迅速上漲，漲勢不減。
“現(xiàn)在有個怪現(xiàn)象，樓盤越漲越好賣，越不漲，越冷落�！边@是王先生“五一”期間看房的最深感受，“被迫買房因素很明顯。”
顯然，北京的房價已是高得“離譜”，然而，最令人擔(dān)憂的是，高房價已呈蔓延之勢。
“去年的宏觀調(diào)控還是讓開發(fā)商難受了一陣子。有一個開發(fā)商跟我說，調(diào)控效應(yīng)要是在三個月內(nèi)無法減退的話，自己就要傾家蕩產(chǎn)了�！�4月底，本報記者在成都采訪時，成都郊縣房屋管理部門的相關(guān)人士向記者講道，宏觀調(diào)控很快過去，這位開發(fā)商起死回生，現(xiàn)在日子過得比預(yù)想的還要滋潤�！叭缃袼姆孔釉诋�(dāng)?shù)貎r格是最高的，均價達到了近4000元，而當(dāng)?shù)氐姆績r也就是在2000元左右�！�
這位房屋管理部門的相關(guān)人士感嘆，從去年到今年，包括這個郊縣在內(nèi)的成都整個市的房價都漲得異常地快。
除此之外，廣州、青島、深圳等地的政府部門不久前也發(fā)布統(tǒng)計數(shù)字顯示，這些地方的房價在最近一段時間再次出現(xiàn)飆升，有的地方商品房價格上漲幅度甚至逼近20%。“深圳的房屋均價幾近萬元�！�
“對，房價上漲特別快，實際上我們看到的可能是上漲了10%、15%這樣一個數(shù)，實際上真正的上漲可能比這個數(shù)字還要大。”潘石屹說。
高空置率與房價悖論
“房價持續(xù)高漲反而導(dǎo)致市場供需的不平衡。”中國社科院金融研究室博士尹中立指出，房價快速上漲，就意味著空置現(xiàn)象也會隨之加重，房地產(chǎn)泡沫就會越吹越大。
“從高房價和高空置率來看，房地產(chǎn)的確或多或少地有一些泡沫成分�！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系教授嚴金明與之觀點接近。
實際上，從國家權(quán)威部門近期發(fā)布的數(shù)據(jù)已經(jīng)可以看出，由高房價所導(dǎo)致的高空置率已顯現(xiàn)。
國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7%。北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)最新統(tǒng)計顯示，截止到今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個，其中未售住宅109106套、面積為1541.39萬平方米；已取得房屋所有權(quán)證的正進行現(xiàn)房銷售項目855個，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬平方米。
而記者在成都郊區(qū)華陽鎮(zhèn)的看樓感受也特別深刻，經(jīng)�？梢钥吹劫即蟮囊粋�樓盤，門庭冷落，“我們這里的房價普遍都是3000以上，稍微高檔的樓盤已經(jīng)接近6000了，還有過萬元的別墅項目，銷售情況還可以，但是入住率并不高，有的樓盤的空置率達到80%之多�！币晃划�(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商向記者介紹說，這里面除了成都市政府即將南遷和新疆、西藏等邊遠地區(qū)等待退休人員所帶來的提前購房需求外，也不排除部分空置率是因投資和投機所導(dǎo)致的。
然而，是一股什么樣的力量在扭曲著房地產(chǎn)市場呢？
“4月，我在廈門開會了解到，在廈門那個地方，有一塊地的樓面價格已經(jīng)拍到7000塊錢�！�21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)域副董事長盧航在接受本報記者采訪時說，地價的上漲在一定程度上影響到了房價的上漲。
而在北京，順馳和華潤天價拿地的結(jié)果就是其樓盤價格遠遠高出同區(qū)域樓盤均價，而4月18日，北京海淀溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)11.5億元的拍賣價再度讓業(yè)界經(jīng)歷了一次“天價拿地”的激烈感，而之后的擔(dān)憂也油然而生：這樣的地價，房價要多高開發(fā)商才能有利潤？
“由于該地塊土地價格成本已達4863元/平方米，其售價至少要達到10000元/平方米以上才有一定的利潤�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰稱。
而據(jù)記者了解，目前，同地段住宅產(chǎn)品的銷售價格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之間，其差距一目了然。
“大環(huán)境是低利率，大家很習(xí)慣這個利率水平，美國市場在7%-8%的利率，中國現(xiàn)在利率一直是低利率市場，這是讓老百姓投資沖動強烈，按揭是5點多，存在銀行的利率幾乎等于沒有�！北R航從金融的角度分析了高房價背后的原因，“投資渠道單一，除了股票就是房產(chǎn)，而股票低迷已是事實，房產(chǎn)更多時候是投資者沒有選擇的選擇。”
“舉例說，去年宏觀調(diào)控，要穩(wěn)定房價、降低房價，但是我們的調(diào)控措施，一個是緊縮信貸，一個是減少土地供給。緊縮信貸就意味著放貸減少；減少土地供給，就把土地供給減少了。需求不變的情況下，供給減少，必然使價格上漲。銀行信貸減少了，土地供應(yīng)減少了，市場上的房子減少了，房價必然降不下來�！�4月25日上午，在2006年中國房地產(chǎn)國際研討暨《2006年房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會上，中國房地產(chǎn)協(xié)會原會長楊慎也指出了高房價在土地和金融環(huán)節(jié)上的癥結(jié)所在。
調(diào)控前奏
開發(fā)商與消費者的市場博弈正在加劇。
“這樣快的上漲速度，確實是一個特別危險的信號，應(yīng)該反思一下，前面出臺的政策有效沒有效，下一步應(yīng)該怎么樣去調(diào)控房地產(chǎn)市場，讓它能夠平穩(wěn)地發(fā)展�！迸耸僬f。
“近期各大職能部門的一系列動作實際上只是新一輪宏觀調(diào)控的一個信號，一個前奏，真正大規(guī)模的宏觀調(diào)控在我看來還沒有開始�！�5月9日，北京華貿(mào)中心開發(fā)商國華置業(yè)總經(jīng)理房超向記者這樣預(yù)測，“新一輪的宏觀調(diào)控手段主要還會是在利率和稅收�！�
“我們調(diào)控的目標(biāo)和調(diào)控的措施不能從主觀愿望出發(fā)。行政手段和市場價值是相輔相成的，有形的手和無形的手兩者之間是相互補充的關(guān)系，不是說現(xiàn)代宏觀調(diào)控就是用有形的手來打壓無形的手，這樣就容易出現(xiàn)用行政手段的辦法，最后房價降不下來，調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)難以達到或者收效甚微�！睏钌髦赋�。
潘石屹認為：“目前要把房價穩(wěn)定下來，有三方面的途徑：第一方面就是土地部門，每一年供應(yīng)的土地，能夠跟房屋的需求平衡，市場上面，只有供應(yīng)量和需求量平衡了，才會穩(wěn)定下來，這個市場才是一個和諧的市場；第二方面，就是人民銀行，人民銀行就是原來的那些鼓勵政策，例如說住房的按揭成數(shù)、年限、利率上面應(yīng)該把門檻提高；第三個部門就是稅收，兩年前國家稅務(wù)總局就提出來，應(yīng)該增加持有物業(yè)的稅。”
據(jù)記者得到的消息，提高首付款比例的確有可能成為宏觀調(diào)控的最后“殺手锏”。但業(yè)內(nèi)人士直指，五成按揭政策的影響可能會造成整個房地產(chǎn)市場的“滅頂之災(zāi)”。
據(jù)悉，央行正在擬推的五成按揭政策在必要時就會出臺，目前各大商業(yè)銀行還沒有收到執(zhí)行這一政策的具體時間表。但是一邊嚴密監(jiān)控中國各大城市房地產(chǎn)價格走勢，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò)主要地產(chǎn)商客戶，提前催收即將應(yīng)收貸款，并停止給開發(fā)商做任何開發(fā)貸款，已然成為各大商業(yè)銀行當(dāng)下的主要工作。
