2005年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，商品房?jī)r(jià)格跌宕起伏，為社會(huì)各界所關(guān)注，穩(wěn)定房?jī)r(jià)也成為宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，2006年社會(huì)關(guān)注的目光仍聚焦于房?jī)r(jià)。4月25日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在京發(fā)布。藍(lán)皮書以房?jī)r(jià)為主線，提出“環(huán)房匹配指數(shù)”概念，并對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市（2000～2004年）“環(huán) 房匹配指數(shù)”進(jìn)行了評(píng)價(jià)，并指出，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)是上升，而不是下降。 >>>進(jìn)入相關(guān)專題
《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，我國(guó)住宅市場(chǎng)供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。但值得關(guān)注的是，總體來(lái)看，當(dāng)前住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品類型和品質(zhì)與消費(fèi)者實(shí)際需求已出現(xiàn)了明顯的偏差，商品房空置率居高不下，給市場(chǎng)發(fā)出了危險(xiǎn)信號(hào)。
據(jù)了解，目前住宅市場(chǎng)的供給增幅有所回升，全國(guó)住宅建設(shè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)住宅的供給量年平均增長(zhǎng)率為12%。2000~2003年竣工面積和施工面積均有不同程度上漲，供給能力較強(qiáng)；2004年商品住宅竣工面積增幅回落。2005年1~10月的竣工面積同期增長(zhǎng)率出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，達(dá)到了19.2%。經(jīng)濟(jì)適用房供給在供給結(jié)構(gòu)中比例下降，別墅高檔公寓的供給比例出現(xiàn)小幅下降，普通住宅的供給份額逐漸提升。
同時(shí)，商品住宅投資增幅在減緩。在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，1997~2004年商品住宅建設(shè)投資額快速增長(zhǎng)，平均年增長(zhǎng)達(dá)28.4%，2004年達(dá)到8000多億元，說(shuō)明商品住宅投資仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2005年1~10月商品住宅投資增長(zhǎng)率為21.9%，為1998年以來(lái)的最低水平。
相對(duì)于住宅市場(chǎng)供給，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求增長(zhǎng)在下降。1998年以來(lái)全國(guó)住宅銷售面積一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，住宅銷售面積相對(duì)住宅竣工面積增長(zhǎng)更為迅速，特別是2003年和2004年住宅銷售面積與竣工面積之間的差距縮小很快，2005年1~10月與2004年同期相比出現(xiàn)上揚(yáng)，但這種上揚(yáng)是由于“銷售面積”的統(tǒng)計(jì)口徑有所改變，專家分析，由于定金及預(yù)收款的變化、央行關(guān)于購(gòu)房意愿的調(diào)查等方面的原因，商品住宅需求增長(zhǎng)在逐步下降。
另一個(gè)社會(huì)所關(guān)注的問(wèn)題是，商品住宅空置面積增幅正逐步增加。有關(guān)專家指出，全國(guó)住宅空置面積狀況應(yīng)當(dāng)引起高度重視。從近年全國(guó)住宅空置情況來(lái)看，2002年以前全國(guó)住宅空置面積一直增長(zhǎng)，2002~2004年空置面積出現(xiàn)下降。2005年1~9月全國(guó)住宅空置面積與2004年同期相比升至4.2％。
住宅市場(chǎng)最終歸結(jié)到價(jià)格上，2005年價(jià)格漲幅均逐步回落住宅與土地價(jià)格近年來(lái)的高位增長(zhǎng)的勢(shì)頭值得關(guān)注。與2002年、2003年的土地價(jià)格大幅上漲相對(duì)應(yīng)，住宅價(jià)格自2003年以來(lái)增幅明顯提高。全國(guó)35個(gè)大中城市中，2000~2004年房屋價(jià)格指數(shù)增幅超過(guò)5％的有19個(gè)，從地區(qū)分布上看，有13個(gè)分布在華東、華南、西部地區(qū)，這些地區(qū)多是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)。2005年，住宅和住宅用地價(jià)格漲幅均有所回落。
根據(jù)近期國(guó)家相關(guān)土地政策，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》專家對(duì)未來(lái)住宅市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)：由于土地開發(fā)成本的加大，土地一級(jí)市場(chǎng)全面實(shí)行了招拍掛的出讓形式，土地價(jià)格也將會(huì)保持增勢(shì)。因此，未來(lái)住宅土地市場(chǎng)的供給將繼續(xù)保持小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
由此帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將是商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的主旋律。國(guó)家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等因素將導(dǎo)致其變動(dòng)�？梢灶A(yù)測(cè)，受城市化以及人口流動(dòng)因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余；經(jīng)濟(jì)適用房、低端普通住宅需求將會(huì)保持在較高水平；普通住宅市場(chǎng)細(xì)分加速；受利率、價(jià)格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求會(huì)基本維持在往年水平，不會(huì)出現(xiàn)大的增幅。同時(shí)，商品住宅價(jià)格將穩(wěn)中有升。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)是上升，而不是下降。
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