一段起起落落的炒房生涯之后，對(duì)于當(dāng)前的生活，張先生以“踏實(shí)”來形容心境。“炒房一度使我的身家偏離我的能力價(jià)值，而今都?xì)w于平靜。我不會(huì)放棄房地產(chǎn)投資，也許會(huì)從短期投機(jī)轉(zhuǎn)入中長(zhǎng)線投資。”
每天早上，張先生8點(diǎn)鐘準(zhǔn)時(shí)從虹橋的家中出發(fā)，乘地鐵去陸家嘴一家銀行上班。這樣規(guī)律的生活對(duì)28歲的張先生來說還很新鮮，因?yàn)樵谌ツ曛暗暮荛L(zhǎng)一段時(shí)間里，他的主要職業(yè)是房產(chǎn)投資客，偶爾 看看房收收租，大部分時(shí)間是隨心所欲的生活。
2003年5月上海房地產(chǎn)開始發(fā)展勢(shì)頭，2004年3月期房限轉(zhuǎn)政策出臺(tái)，樓市降溫，2004年11月央行升息，房?jī)r(jià)非理性瘋長(zhǎng)，2005年3月房地產(chǎn)買賣增收交易稅，2005年6月八部委聯(lián)合調(diào)控。說起近幾年影響上海樓市走勢(shì)的大事，張先生了如指掌。專職投資房產(chǎn)，曾一度使張先生成為同時(shí)持有5套房產(chǎn)的富翁，然而去年宏觀調(diào)控到來，也讓張先生經(jīng)歷了一天損失58萬元的心痛。
一段起起落落的炒房生涯之后，對(duì)于當(dāng)前的生活，張先生以“踏實(shí)”來形容心境。
啟蒙：由買婚房到炒房
2003年5月，畢業(yè)工作兩年的張先生，懷揣6萬元積蓄為自己物色婚房。
那時(shí)，上海的房源還比較緊俏，張先生托了朋友，才買到古美板塊香榭麗都的一套100平方米兩居室，總價(jià)55萬元。當(dāng)時(shí)張先生的月薪只有3000元左右，與初買房的社會(huì)新人無異，張先生找親戚父母拼拼湊湊付足了11萬元的首付，向銀行申請(qǐng)了八成商業(yè)貸款。
這套購入價(jià)5500元/平方米的房子，到當(dāng)年年底就已漲到8000多元/平方米。張先生決定拋出，這一次轉(zhuǎn)手，使張先生不僅還清借款，手里的現(xiàn)金也從6萬元翻了5倍。初次買賣讓學(xué)經(jīng)濟(jì)專業(yè)的張先生嘗到了甜頭，在感受到房地產(chǎn)投資的巨大利潤(rùn)之后，他開始了由自住客到小投資客的轉(zhuǎn)變。
輝煌：炒房資產(chǎn)迅速膨脹
2004年2月賣掉第一套房后不久，張先生開始有意識(shí)地廣泛收集房地產(chǎn)資訊，并出入大小中介店了解房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。很快，他在長(zhǎng)寧區(qū)靠近中山公園的春天花園購得了第二套房。123平方米的三房，8000元/平方米的單價(jià)，在當(dāng)時(shí)已算是相當(dāng)高檔的房子，第一桶金完全可以對(duì)付30多萬元首付，張先生以30年期限貸款70萬元。
3個(gè)月后，張先生又在春天花園對(duì)面的虹橋河濱花園，以140萬元的總價(jià)，買入另一套125平方米三居室二手房。這次冒險(xiǎn)雖然使張先生背上了較重的還貸壓力，但如今看來卻頗為值得，目前該房產(chǎn)總價(jià)已翻升至200萬元。
由于太多精力投注于炒房，張先生索性辭去了月入萬元的工作，專事炒房。在2004年，張先生發(fā)現(xiàn)即使是作為小投資客，每年收入的保守估計(jì)也有100萬元。
2004年11月，春天花園的房子以1.1萬元/平方米轉(zhuǎn)手，張先生凈賺30萬元。同一時(shí)期，他又以80萬元首付，買入仁恒河濱一套189萬元的四房，月還貸額1.1萬元，張先生以每月2350美元的價(jià)格出租，以租養(yǎng)房。
轉(zhuǎn)折：宏觀調(diào)控后一天虧了58萬元
從2004年2月到2005年3月，這是張先生炒房生涯短暫而輝煌的一年，這期間他最多同時(shí)轉(zhuǎn)手10多套房子。2005年1月，張先生的個(gè)人身家從最初的6萬元漲到了三四百萬元。而同時(shí)，他也面臨著最高時(shí)期背負(fù)六七百萬元的房貸款，每月6萬元的利息壓力。
從萬元戶到百萬富翁，財(cái)富在增長(zhǎng)的同時(shí)，也在影響著張先生的生活。身價(jià)暴漲抬高了他對(duì)個(gè)人能力的盲目自信，也刺激了他強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望，除去月供，張先生每月生活費(fèi)就不只4萬元，旅游、品牌消費(fèi)，他的生活走上了奢侈之路。
2005年初，張先生雖然意識(shí)到房地產(chǎn)的泡沫走勢(shì)，但他并沒有采取及時(shí)抽身行動(dòng)，仍然沉醉在財(cái)富的陡升美夢(mèng)中。
好景不長(zhǎng)，宏觀調(diào)控的突然發(fā)力，讓5套房子在手來不及拋售的張先生在2005年5月的一天之內(nèi)虧了58萬元。2005年6月張先生160萬元拋出賢居天下一套100平米房，虧了30萬元；2005年11月210萬拋出虹橋華庭107平方米住房，虧了40萬元。
如今，張先生個(gè)人身家距離其炒房最頂峰時(shí)期已縮水60%。最后手中持有的物業(yè)僅虹橋河濱花園和仁恒河濱的兩套房子，前者自住，后者出租。從專職房產(chǎn)投資退出，張先生回歸平凡穩(wěn)定的上班族生活。
“用馬克思的價(jià)值規(guī)律總結(jié)我的投資經(jīng)歷再貼切不過———炒房一度使我的身家偏離我的能力價(jià)值，而今都?xì)w于平靜。”但張先生表示，“我不會(huì)放棄房地產(chǎn)投資，也許會(huì)從短期投機(jī)轉(zhuǎn)入中長(zhǎng)線投資�！�
投資心得：
1.摸清政府政策至關(guān)重要，至少能讓你知道在前進(jìn)的時(shí)候何時(shí)該全身而退。
2.投資房產(chǎn)的心態(tài)也重要，小投資客不要過分高估自己的能力，要理性對(duì)待財(cái)富增長(zhǎng)。
3.雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是一本萬利的投資市場(chǎng)，但中長(zhǎng)期房產(chǎn)投資仍然有前途。資金少的可以選擇低端產(chǎn)品，資金雄厚的還是要著眼于高端、區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的產(chǎn)品，長(zhǎng)期持有，建議選中集中區(qū)域進(jìn)行3-5年期的批量投資。4.房地產(chǎn)是專業(yè)性強(qiáng)的領(lǐng)域，業(yè)余投資者應(yīng)該量力而行。
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
