對(duì)于居住在大城市里的人來(lái)講,如何在買(mǎi)房與租房之間進(jìn)行選擇,確實(shí)是一件頗費(fèi)心事的事情。目前我國(guó)不少大城市的房?jī)r(jià)仍然高于買(mǎi)房人的心理預(yù)期,而房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又已達(dá)到或經(jīng)過(guò)了泡沫巔峰,買(mǎi)房將不得不承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。在這種形勢(shì)下,如何來(lái)規(guī)劃自己的住房計(jì)劃呢?我們的短期建議非常簡(jiǎn)單,那就是"買(mǎi)房不如租房"。
為什么這么說(shuō)呢?我們不妨以上海為例來(lái)說(shuō)明這一點(diǎn)。這可以從兩大指 標(biāo)來(lái)分析,一是房?jī)r(jià)比因素。盡管目前上海的房?jī)r(jià)正在調(diào)整,但房?jī)r(jià)比依然維持在18:1,這一比例超過(guò)了1997年中國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破裂之前16:1的水平。這一數(shù)據(jù)說(shuō)明,高得驚人的房?jī)r(jià)比反映出當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力已嚴(yán)重"透支",即當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖氲脑鲩L(zhǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度,這才會(huì)讓許多人感到上海房?jī)r(jià)為什么還是那么貴。另外,從售租比(售價(jià)/租金)這一指標(biāo)分析,目前上海的售租比相當(dāng)高,如果購(gòu)房者全部用自有資金購(gòu)房,租金的年毛收益率約為4.00%；如果購(gòu)房者以20年七成貸款來(lái)按揭購(gòu)房,租金的年毛收益率約為-2.00%。在一般情況下,當(dāng)租金年收益率超過(guò)6%(即超過(guò)銀行按揭貸款利率)時(shí),投資性購(gòu)房(包括自住性購(gòu)房)才是相對(duì)合算的�，F(xiàn)在,類(lèi)似于股票本益比P/ E的售租比已嚴(yán)重高估,反映出上海房?jī)r(jià)上漲速度已超過(guò)了租金收益增長(zhǎng)的幅度,導(dǎo)致"以租養(yǎng)房"已難以軋平房貸的利息支出。上述兩大指標(biāo)反映出現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)上海房子的風(fēng)險(xiǎn)比較大。
在這種情況下,我們來(lái)分析一下到底是買(mǎi)房合算還是租房合算呢。目前,在上海買(mǎi)一套兩居室的住房估計(jì)至少要花70萬(wàn)元人民幣。如果你以七成貸款20年計(jì)算,49萬(wàn)元貸款要讓你每月還上幾千元,這是一筆不小的負(fù)擔(dān)和壓力,而你的還款總額可能要超過(guò)80萬(wàn)元。你會(huì)發(fā)現(xiàn),你買(mǎi)了房子,卻成了"負(fù)翁",在為銀行打工。當(dāng)然,關(guān)鍵是看房?jī)r(jià)是否會(huì)波動(dòng),房?jī)r(jià)一旦向下波動(dòng)就會(huì)損失"機(jī)會(huì)成本"。這也是目前買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)之一。
我們?cè)賮?lái)看一下租房是否合算呢?如果現(xiàn)在你在你準(zhǔn)備買(mǎi)房的地段租上一套兩居室的房屋,可能只需花上1500--2000元。要是你把買(mǎi)房的錢(qián)存進(jìn)銀行,即便按一年期存款利息計(jì)算,70萬(wàn)元的年利息約為1.2萬(wàn)元,以利息充抵租金,這樣算下來(lái),你每年租金大約僅需0.6--1.2萬(wàn)元,換算成每月的租金為500--1000元。如果以20年期限計(jì)算,租金成本約為12--24萬(wàn)元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于你的還款總額80萬(wàn)元及買(mǎi)房成本70萬(wàn)元。以你的買(mǎi)房成本70萬(wàn)元計(jì)算,如果租房的話,大約可以租上58--116年。如果將這部分資金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的話,目前有超過(guò)10種以上的國(guó)債收益率超過(guò)3%,也就是說(shuō),可以不動(dòng)用原來(lái)計(jì)劃用于購(gòu)房的70萬(wàn)元資金,就可以滿足你目前的住房需求。
如此看來(lái),不算不知道,一算嚇一跳,目前買(mǎi)房成本大大超過(guò)了租房成本。對(duì)于那些居住在大城市里的人來(lái)講,租房可能是一個(gè)更為理性的選擇。當(dāng)然,我們并不是要鼓勵(lì)所有的人都去選擇租房,但對(duì)于那些超過(guò)50歲的人來(lái)講,租房肯定比買(mǎi)房合算。你想一下,超過(guò)50歲的人再買(mǎi)房合算嗎?把自己辛辛苦苦賺來(lái)的一生積蓄全部花在買(mǎi)房上值得嗎?何必讓房子使你的生活質(zhì)量急劇下降呢?當(dāng)然,傳統(tǒng)文化因素使得不少老人總想給后輩留下點(diǎn)什么,但這種觀念會(huì)漸漸發(fā)生變化的。
一些業(yè)內(nèi)人士目前正在討論"倒按揭"的話題。什么是"倒按揭"?就是把你的住房按揭給銀行,你可以每月或每年從銀行獲得現(xiàn)金,等你百年之后,你的住房再按市價(jià)出售,結(jié)算下來(lái)的余額再分配給你的后輩。這是一個(gè)非常好的辦法,可以讓更多的人不再套牢在房子上,讓房子的固定資產(chǎn)變成現(xiàn)金流,使更多的人尤其是老年人過(guò)上幸福不打折的生活。事實(shí)上,即便沒(méi)有"倒按揭",我們還是可以按照這一思路去規(guī)劃你的住房計(jì)劃。
住房問(wèn)題已成為國(guó)人的一塊心病,住房問(wèn)題已經(jīng)吞噬了我們的生活質(zhì)量,何必讓房子套住你的幸福生活呢?不要管別人在那里激烈爭(zhēng)論些什么,只需算算你口袋里的錢(qián),核計(jì)一下你將選擇怎樣的生活質(zhì)量。在目前情況下,最理性的選擇當(dāng)然是------買(mǎi)房不如租房。
來(lái)源:上海證券報(bào)
