來(lái)源：北京青年報(bào) 楊曉雪
開(kāi)發(fā)商的信用和管理風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：越是自有資金和流動(dòng)資金缺乏的開(kāi)發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)買者的投資回報(bào)就無(wú)法得到保證。甚至一些信譽(yù)不良的開(kāi)發(fā)商只給付一年租金回報(bào)后，就沒(méi)有辦法繼續(xù)給付。人們要警惕：開(kāi)發(fā)商銷售完畢，拿了錢就走人，沒(méi)有協(xié)助經(jīng)營(yíng)，前期宣傳與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)。一些開(kāi)發(fā)商故意夸大投資回報(bào)率。另外，商業(yè)與地產(chǎn)危險(xiǎn)的“兩張皮”現(xiàn)象，還會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方存在不規(guī)范交接，這樣都為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)埋下后患，生出扯不清的三角債。
對(duì)策：經(jīng)營(yíng)管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵。所謂商鋪，有“商”才有“鋪”，一個(gè)無(wú)商家經(jīng)營(yíng)的鋪位，其價(jià)值為零。人們投資商鋪，一定要選擇信譽(yù)良好，且具有統(tǒng)一、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理能力的開(kāi)發(fā)商，要多了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，了解其過(guò)去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)和管理能力。
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商鋪招商定位模糊和過(guò)度炒作的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)商的策劃和招商能力有限，沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查盲目興建，定位模糊，宣傳沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，招商困難。而開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)因招商困難胡亂安插，造成商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)混亂。此外，一些招商過(guò)程中還存在著熱炒商鋪提前“透支”升值潛力的弊端。經(jīng)過(guò)“炒鋪團(tuán)”短期炒作后，虛高的租價(jià)令商家很難平衡流水和收支，商戶更換頻率過(guò)高，導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)強(qiáng)，商鋪品質(zhì)無(wú)法得到保證，人氣很難聚集，商鋪經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)惡性循環(huán)。更有甚者，一旦商鋪經(jīng)營(yíng)困難，“炒鋪團(tuán)”租用的大面積商鋪集體退租，其他商家的利益將受到嚴(yán)重侵害。
對(duì)策：因此，商戶們?cè)谶x擇商鋪時(shí)應(yīng)該對(duì)商場(chǎng)的狀況作一定的了解，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)和商鋪未來(lái)的價(jià)值性，避免盲目跟風(fēng)。普通投資者要對(duì)一些炒作行為警覺(jué)。
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商鋪的硬件及交通條件帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，商鋪選址也是至關(guān)重要的。如果公交、地鐵、快速路、停車場(chǎng)等交通線路或設(shè)施不利，將使人流路線不理想，嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)。交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。
對(duì)策：人們要考慮到商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫清楚，力爭(zhēng)做到有備無(wú)患。不同位置的商鋪選擇是一個(gè)“技術(shù)”難題。如拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”，三岔路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。
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商圈不佳與消費(fèi)資源不足造成的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：商情闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，客流量是針對(duì)商鋪價(jià)值的“微觀”量化。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)5萬(wàn)平方米的大型商業(yè)設(shè)施可以承擔(dān)周邊20萬(wàn)人口的消費(fèi)量。一些新商圈也要注意其規(guī)劃前景，一般它們的成熟也需要若干年，在這里開(kāi)店，必須要有能堅(jiān)持長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的實(shí)力。
對(duì)策：投資商鋪要考慮當(dāng)?shù)鼐用裆钏脚c商場(chǎng)的檔次是否匹配。還要考慮是否有足夠的外來(lái)消費(fèi)人口。成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資價(jià)值不大。正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年投資回報(bào)不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長(zhǎng)性將非常好，因此，這里的商鋪就是值得投資的“績(jī)優(yōu)股”。
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投資者自營(yíng)“養(yǎng)鋪”風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：投資者如果是首次經(jīng)商，處于創(chuàng)業(yè)摸索期，容易失敗。投資者如果不懂養(yǎng)鋪技巧，生鋪可能就不能做成熟鋪，就會(huì)形成投資風(fēng)險(xiǎn)。而生鋪要成熟需要一段時(shí)間，投資回報(bào)率較低，需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。即便是一些生鋪選在了成熟的老商圈中，因?yàn)檫@里商家競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力更強(qiáng)，生鋪可能還沒(méi)有成熟起來(lái)就會(huì)被強(qiáng)大的對(duì)手打敗。
對(duì)策：投資商鋪，選對(duì)有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)是非常重要的。投資者可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書(shū)籍等評(píng)估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ鳛橥顿Y決策重要依據(jù)。
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商鋪投資者轉(zhuǎn)租的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：在轉(zhuǎn)租中，可能遇到市場(chǎng)變化帶來(lái)的商鋪貶值的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)租對(duì)象缺少扭虧為盈的能力，會(huì)帶來(lái)拖欠租金的風(fēng)險(xiǎn)。而高質(zhì)量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長(zhǎng)更穩(wěn)定的租期，一個(gè)商鋪地段再好但出租不出去，也是沒(méi)有投資價(jià)值的。
對(duì)策：因此投資者要注意考察轉(zhuǎn)租對(duì)象的信譽(yù)和實(shí)力，盡量找一些有品牌實(shí)力的商戶簽下長(zhǎng)期租約。套現(xiàn)能力是評(píng)估一個(gè)商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選。
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產(chǎn)權(quán)商鋪的資金成本的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：隨著央行加息，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來(lái)源和代價(jià)。商鋪投資者如果指望以租還貸，風(fēng)險(xiǎn)比較大。投資者應(yīng)量力而行選擇適當(dāng)?shù)陌唇页蓴?shù)及年限，充分估計(jì)未來(lái)的收入水平及支付能力，否則，一旦出現(xiàn)不能支付的情況，損失是比較大的。商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也就越高。
對(duì)策：資金成本風(fēng)險(xiǎn)是投資產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)钊菀妆缓鲆暤�。人們不僅要看到商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，而且還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)將對(duì)商鋪起到的作用。商鋪投資作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，要充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及資金占?jí)旱某杀尽?BR>
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政策和政府規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于產(chǎn)權(quán)商鋪，實(shí)際上國(guó)家歸納出的非法集資種類第二類就是對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過(guò)出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資。部分銀行已經(jīng)停止了對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的按揭業(yè)務(wù)。其他銀行也加大了對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的按揭監(jiān)管力度，按揭比例也有所提高。政府主管部門要求其商鋪的分割要有明確的限制，并且要實(shí)體分割、要能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。一些商業(yè)設(shè)施經(jīng)過(guò)幾期招商，會(huì)遇到不同的政策限制，政府規(guī)劃部門也會(huì)給商鋪投資者帶來(lái)?yè)p失。
對(duì)策：投資者盡可能通過(guò)各種渠道了解相關(guān)政策和規(guī)劃，防患于未然。城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價(jià)值的重要因素，一個(gè)本來(lái)位置較偏的商鋪可以因?yàn)榈靥幍罔F出口而價(jià)值倍增，一個(gè)位于商業(yè)旺區(qū)的商鋪也可能因?yàn)樾滦薜牧⒔粯蚨鴶÷洹?/P>
