中國指數(shù)研究院
2006最有投資潛力的區(qū)域
>>五角場地區(qū)
五角場整體區(qū)位優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)。中環(huán)線建設(shè)推進(jìn)明顯，大連路隧道業(yè)已通車，各項市政措施一一落到實處，城市副中心初具雛形。
目前五角場地區(qū)正同時興建三大商業(yè)項 目：百聯(lián)又一城、上海萬達(dá)商業(yè)廣場和麥科特金億廣場，這三大項目面積就達(dá)到43萬平方米，還有已建成的華聯(lián)商廈楊浦店、大西洋百貨等5個商業(yè)項目。從人口環(huán)境看，20萬高校師生，周邊臨近有20萬人口的中原小區(qū)和江灣鎮(zhèn)，規(guī)劃中的新江灣城預(yù)測還將有近10萬的高層次居民入住，未來的交通中轉(zhuǎn)樞紐也將帶來約50多萬人次的日均人流量。如此龐大的人口基數(shù)以及明顯的區(qū)位和交通優(yōu)勢，使得五角場商圈的升值前景指日可待。
>>上海南站地區(qū)
上海南站是一個潛在的巨大商圈，將擁有大量的酒店、商業(yè)零售、寫字樓等設(shè)施。在南站的345萬平方米的建設(shè)總量中，包括約70萬平方米的商業(yè)設(shè)施和40萬平方米的酒店賓館用房。同時，隨著上海鐵路南站建設(shè)的漸具雛形，以及周邊環(huán)境的改善和高架的建成，將帶動三號線上海南站周邊樓盤的升值。
具有下行危險的區(qū)域：配套商品房周邊地區(qū)
由于兩個一千萬的影響，外環(huán)線附近及以外區(qū)域市場化供應(yīng)樓盤處境堪憂。以10月份為例，當(dāng)月上海住宅成交12665套，其中有2370套是配套商品房，所占比例達(dá)到了18.71％。而10月31日的網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時網(wǎng)上住宅的可售總面積為1775萬平方米，其中動遷和配套房源占到了802萬平方米，這些聚集在外環(huán)線區(qū)域，如南匯、嘉定等區(qū)的動遷配套房，必然對當(dāng)?shù)厥袌龌⿷?yīng)樓盤造成巨大的影響。
中原地產(chǎn)
從近期市場表現(xiàn)以及未來規(guī)劃方面綜合考慮，普通購房者可以多加關(guān)注的板塊
>>張廟板塊
張廟板塊是指寶山區(qū)江楊南路以西，滬太路以東區(qū)域。從地理位置上看，該板塊與閔行區(qū)的莘莊板塊分屬地鐵一號線的兩極，張廟板塊目前的狀況與莘莊板塊發(fā)展之初類似，而且位于外環(huán)線以內(nèi)，更靠近市中心，當(dāng)前的不足主要是配套設(shè)施還在建設(shè)中，交通的升級以及未來的住宅供應(yīng)總量較大是張廟板塊發(fā)展的主要推動力量。
目前張廟板塊在售樓盤主要有“谷園”、“共富新村”、“馨康苑二期”等樓盤，價位在8000元/平方米上下。從樓盤預(yù)熱情況來看，年底之前該地區(qū)樓盤供應(yīng)還將大大增加，價格有望一定幅度的下調(diào)。
>>彭浦板塊
彭浦板塊位于閘北區(qū)北部，是指閘北區(qū)廣中路以北的區(qū)域。該板塊由于有成熟的彭浦社區(qū)為依托，土地供應(yīng)相對充裕，集中了閘北區(qū)的大部分在售樓盤，可售樓盤總面積超過150000平方米。
該板塊樓盤售價目前以7000~8000元/平方米為主，成交量主要來自大盤“上海臨汾名城潤華.公園城市”以及與其相鄰的“康悅亞洲花園”。由于靠近彭浦新村，這些樓盤得以享受到成熟社區(qū)的便利，朝西方向是地鐵一號線延伸線和共和新路高架，朝東方向是逸仙路輕軌明珠線，公交四通八達(dá)。
>>真新江橋板塊
真新江橋板塊是指嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)行政區(qū)劃（包括真新街道）以及豐莊地區(qū)，跨越外環(huán)線，是嘉定區(qū)距離市中心最近的地區(qū)。板塊內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在豐莊地區(qū)以及曹安公路兩邊，隨著開發(fā)的深入以及配套商品房基地的不斷完善，整個板塊日趨成熟。
目前除了配套商品房，“金鶴新城”、“金帝城市岸泊家園”和“嘉寶都市港灣城”等普通商品住宅的銷售狀況尚可，公寓價格在5000~6000元/平方米左右；外環(huán)線以內(nèi)沿著金沙江路的樓盤價格稍高，價位在7000~8000元/平方米，與其相鄰的普陀區(qū)部分樓盤由于行政區(qū)劃價格要高出該板塊1000元/平方米左右，但是與市中心的距離相差無幾。
>>世紀(jì)公園板塊
世紀(jì)公園板塊分為北面聯(lián)洋社區(qū)及南、西三個組團(tuán)。聯(lián)洋社區(qū)的總占地面積約5.3平方公里，總建筑面積400萬平方米，其西臨浦東文化中心，毗鄰上�？萍拣^、浦東圖書館；南對140萬平方米的世紀(jì)公園，東南面則是高檔別墅區(qū)。
該板塊目前在售樓盤有“仁恒河濱城”、“第九城市”、“中邦風(fēng)雅頌”等，價格10000~15000元/平方米左右。在本輪的宏觀調(diào)控中，世紀(jì)公園板塊的樓市由于前期積累了大量投資客受到沉重打擊，但是從整體規(guī)劃以及社區(qū)品質(zhì)來看，該板塊無疑是非常適合自住的地區(qū)，只是目前入市尚需謹(jǐn)慎。
天地行
2006年高端物業(yè)市場需求情況預(yù)測
2004年高檔商品房市場實際需求量約5000套左右，2005年隨著上海市房地產(chǎn)市場整體的不景氣，高檔房也受到極大沖擊。根據(jù)2005年前三季度高檔房實際需求統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2005年較2004年高檔房需求萎縮2/3，約1700套。2006年需求有望緩慢復(fù)蘇，達(dá)到1920套的水平。
03年吸納量相對于02年增幅為50％以上，04年相對于03年增幅在30％左右，由于市中心土地供應(yīng)的原因，導(dǎo)致吸納量增幅繼續(xù)下滑。所以05年預(yù)計市場吸納量增幅為20％，即在10000套左右，總量達(dá)到180~190萬平方米。而在區(qū)域分布上會有所突破，如世紀(jì)公園、北外灘等周邊。對于高價房的總價標(biāo)尺也會有所上升，預(yù)計將達(dá)到280~300萬元。
以上對高價房的分析，是基于當(dāng)前房產(chǎn)運行條件下的，是相對靜態(tài)的。如果未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢發(fā)生了大的變化，或者出臺對房產(chǎn)市場影響巨大的政策，則有可能改變當(dāng)前高價房運行的軌跡。反之，未來兩三年上海的樓市還能保持穩(wěn)步發(fā)展的良好勢頭，則高價房市場的前景依然可以持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
