10月中旬，中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)建行、浦發(fā)和光大等3家銀行率先推出固定房貸利率業(yè)務(wù)的消息在本報(bào)刊登后，許多市民來電詢問，目前銀行的房貸還款法已達(dá)到了六七種。究竟哪種房貸方式對(duì)普通消費(fèi)者最合算、最方便呢？
銀行的理財(cái)專家較為一致的觀點(diǎn)是:不能說哪種還款方式最合算，每種還款方式都是根據(jù)借款人剩余本金的多少計(jì)算利息的。不同的是，有的還款方式歸還本金的速度比
較快，有的則較慢，由此導(dǎo)致不同還款方式總利息的不同。而銀行推出不同的還款方式，只是為了滿足收入情況不同的各種借款人的需要。
1 固定利率房貸
特點(diǎn):在加息周期較合算
適合還貸時(shí)間為5年左右的人群
本月中旬，中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)了建行、浦發(fā)和光大3家銀行試行開辦“房貸固定利率”業(yè)務(wù)的消息傳出后，消費(fèi)者紛紛來電詢問該業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。經(jīng)記者了解，這些批準(zhǔn)先行試點(diǎn)的銀行目前僅僅是有了這個(gè)業(yè)務(wù)資格。由于各家銀行對(duì)該業(yè)務(wù)的實(shí)施細(xì)則、操作規(guī)程等仍在制訂中，因此，真正開辦“房貸固定利率”業(yè)務(wù)要等到明年初。
光大銀行廣州分行的理財(cái)師介紹，所謂固定利率房貸，就是銀行與市民簽訂房貸合同時(shí)，按當(dāng)時(shí)的相應(yīng)貸款期限確定利率。也就是說，在貸款發(fā)放后，不論利率的升降，仍按原約定利率執(zhí)行。例如市民李先生跟光大銀行簽訂10年的房貸合同，合同約定的利率為5.31％，在合同期內(nèi)，不論利率的升降，都按5.31％計(jì)算。
據(jù)有關(guān)銀行人士透露，部分銀行已設(shè)計(jì)出固定利率房貸的組合形式:即前5年實(shí)施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0.6—1個(gè)百分點(diǎn)、不可提前還貸；剩余年限則是開放式貸款，即利率按照市場(chǎng)浮動(dòng)，借款人可隨時(shí)提前償還貸款。并且，主要針對(duì)40歲以下人群的貸款，“根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這類人群的還貸時(shí)間多在5年左右”。
理財(cái)師分析指出，在加息預(yù)期下，市民應(yīng)選擇固定利率的房貸既省心又省錢。但如果進(jìn)入降息期，選擇固定利率房貸的市民還是必須按固定利率還款，并不能享受利息下降的“好處”。也就是說，是否選擇房貸固定利率，必須根據(jù)當(dāng)前的宏觀發(fā)展形勢(shì)，對(duì)預(yù)期升息空間作出合理判斷，同時(shí)結(jié)合各家銀行推出的該業(yè)務(wù)品種的具體利率水平，預(yù)測(cè)今后的升息空間有多大，然后作出決定。
2 等額本息還款
特點(diǎn):每月還相同的數(shù)額，操作相對(duì)簡(jiǎn)單
適合公務(wù)員、教師等收入穩(wěn)定的群體
銀行理財(cái)專家指出，借款人常常從利息付出的多少、提前還款時(shí)是否會(huì)多付利息，遇到利率上漲時(shí)是否增加還款壓力等方面來考慮選擇哪種還款法更加合算，其實(shí)影響這些因素的關(guān)鍵是還款的期限，而不是還款方式。借款人選擇還款法應(yīng)更多地考慮自己的收入水平、預(yù)期收入的變化、預(yù)期消費(fèi)支出的變化等情況。
據(jù)介紹，銀行目前辦理得最多的是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來說，假設(shè)需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個(gè)月大約還1377元。在還款初期，1377元中大約80％以上是歸還銀行的利息部分。
采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為借款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體，也很適合這種還款方式。
但使用這種方式，由于還款初期占用銀行資金較多，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。
3 等額本金
特點(diǎn):可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)
適合目前收入較高但預(yù)計(jì)將來會(huì)減少的人群
除了等額本息還款法外，等額本金還款也是普通家庭較常選擇的一種方法。所謂等額本金還款，又稱等本不等息還款法。就是借款人將本金分?jǐn)偟矫總�(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低，但是前期的還款壓力較大，而還款負(fù)擔(dān)則逐月遞減。
銀行理財(cái)專家舉了一例。如果同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限20年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金833.33元左右，首月利息為918元，總計(jì)首月償還銀行1751.33元。隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息卻逐漸隨著本金歸還逐月減少4.25元。
從上面的舉例來看，使用等額本金還款，開始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。
銀行理財(cái)專家稱，這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來收入會(huì)減少的人群。中年以上的人群，如果考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入可能隨著退休等因素減少，就可以選擇這種方式。
4 按期付息還本
特點(diǎn):可把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還
適合沒有月收入但年終有大筆進(jìn)賬的人群
據(jù)調(diào)查，目前購(gòu)房貸款人群中，相當(dāng)一部分人選擇房貸不是單純?yōu)榱烁纳凭幼l件，而是在住房與理財(cái)投資方面作一個(gè)權(quán)衡。在當(dāng)前中小企業(yè)融資較為困難情況下，以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過企業(yè)本身向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款容易得多。因此，一些本來購(gòu)房有足夠一次性付款的人仍選擇按揭。這種情況下，“按期付息還本”便成這首選。
“按期付息還本”就是借款人通過和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是借款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。
據(jù)悉，目前采取這種還款方式的銀行是招商銀行。本金歸還計(jì)劃借款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個(gè)月，利息可以按月或按季度歸還。
據(jù)銀行理財(cái)專家介紹，這個(gè)方式適用于收入不穩(wěn)定人群，如個(gè)體經(jīng)營(yíng)工商業(yè)戶。不過，據(jù)了解，目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人也有了這個(gè)傾向。每個(gè)月不同的工作狀況決定了當(dāng)月的收入情況，把一個(gè)月的壓力分?jǐn)傔M(jìn)幾個(gè)月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。
但實(shí)質(zhì)上，這是等額本金還款法引申出來的又一個(gè)方式。舉例來說，20萬元貸款，10年期，采用等額本金還款，首個(gè)月本金為1666.67元，利息為918元。借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，借款人最少一次要還6個(gè)月的本金，為10000.2元，超過1萬元。下一次還本金不能超過一年時(shí)限。
此種還款方式是銀行專為非月收入人群制定的，尤其考慮到年終有大額獎(jiǎng)金的人群。而目前流行的在家辦公一族，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個(gè)作品都有比較大筆的收入。例如，網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師和軟件設(shè)計(jì)員等新興職業(yè)。
5 等額遞增(減)
特點(diǎn):還款數(shù)額等額增加或者等額遞減，靈活性強(qiáng)
適合預(yù)期未來收入會(huì)逐步增加或減少的人群
“等額遞增”和“等額遞減”這兩種還款方式，是當(dāng)前商業(yè)銀行推出的幾種還款方式之一，兩者實(shí)際上沒有本質(zhì)上的差異。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。
我們以貸款10萬元、期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，借款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個(gè)月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段，那么第一個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還700多元，第二個(gè)兩年每月還款額增加到900多元，第三個(gè)兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個(gè)兩年每月需要還1300多元，隨后，每?jī)赡赀f減200元，直到最后一個(gè)兩年減至每個(gè)月還700多元。
等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經(jīng)預(yù)期到未來會(huì)逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績(jī)不錯(cuò)，雖然目前的收入負(fù)擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計(jì)到收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。
一次還本付息這種方式適合短期借款。以前，銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長(zhǎng)至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對(duì)小額短期貸款開放。
來源:南方日?qǐng)?bào)
