任志強(qiáng)再放大炮，指出如果房地產(chǎn)急劇下挫，銀行會(huì)死在開發(fā)商之前。
這是一句大實(shí)話。誰都知道，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，離開融資渠道，房地產(chǎn)無法發(fā)展，每當(dāng)要發(fā)展房地產(chǎn)，政府就放松地根與銀根，要收緊房地產(chǎn)，就收攏銀根，就是明顯的例子。此次美國次貸危機(jī)，先垮臺(tái)的就是金融機(jī)構(gòu)，房屋保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，是另一個(gè)案例。
我國的銀行房地產(chǎn)貸款占比在30%以上，加上以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，則實(shí)際數(shù)據(jù)遠(yuǎn)在30%這一數(shù)據(jù)之上：我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款；個(gè)人通過按揭貸款買房的人，在全部購房總數(shù)中所占比例高達(dá)95%。房地產(chǎn)與銀行業(yè)牢牢捆綁在一起。
對這一點(diǎn)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)與央行比誰都清楚。政府也曾經(jīng)想過各種辦法打開房地產(chǎn)與銀行的這個(gè)死結(jié)，其中包括房貸資產(chǎn)證券化，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益全社會(huì)共擔(dān)的目標(biāo)。但試驗(yàn)數(shù)年，卻收效不大。因?yàn)槠渲袪可娴男庞皿w系、中介機(jī)構(gòu)的建立與利益的分配，絕不是政府之手在短期內(nèi)可以完成的。只是傻瓜才會(huì)去買中國的次級(jí)債，如果信用良好，普通投資者就買不到。
如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅下挫，對于金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)商、地方政府都是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對房地產(chǎn)商的考驗(yàn)已經(jīng)顯現(xiàn)，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h估計(jì)，08年中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，資金缺口至少達(dá)到1萬億元，超過大型商業(yè)銀行的合計(jì)利潤。金融機(jī)構(gòu)受損多少，還沒有到水落石出的時(shí)候，我們不得而知，但根據(jù)鐘偉先生的判斷，房價(jià)下降30%銀行將增加1萬億元的壞帳，以往安永事務(wù)所的預(yù)測則更加驚人，雖然他們不得不收回了自己烏鴉嘴似的預(yù)測。地方政府的土地財(cái)政眼看著就要破產(chǎn)，土地為王時(shí)代過去，現(xiàn)金為王時(shí)代登場，2007年10月以來，土地流拍在全國蔓延。截至2008年3月，全國有超過40宗土地出現(xiàn)流拍。去年一年房地產(chǎn)銷售額是2.9萬億元人民幣，接近3萬億元人民幣，這是國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字�？墒侨ツ暌荒曛袊姆康禺a(chǎn)公司購買土地超過3萬億元，在土地為王的開發(fā)模式下，房地產(chǎn)商的融資圈到的錢源源不斷的成為地方政府的預(yù)算外收入。
房地產(chǎn)表面上是開發(fā)商與購房者之間的博弈，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)商與中央政府、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、不同收入階層之間的購房者之間的復(fù)雜博弈。任志強(qiáng)的大實(shí)話，所起到的作用就是將房價(jià)上漲的矛頭直接指向開發(fā)商，從這個(gè)意義上說，大炮任志強(qiáng)是政府不當(dāng)房地產(chǎn)政策的解圍者，他這種勇于充當(dāng)炮灰的精神，值得所有商人好好學(xué)習(xí)。
房地產(chǎn)肯定會(huì)進(jìn)入新一輪高位震蕩的洗牌期，那些風(fēng)險(xiǎn)控制較好的開發(fā)商，那些現(xiàn)金回收快的開發(fā)商將成為房地產(chǎn)行業(yè)的并購者。此時(shí)政府所應(yīng)該做的就是保持房地產(chǎn)市場從緊政策的穩(wěn)定，給予這些具有優(yōu)質(zhì)管理基因的開發(fā)公司以生存空間，使他們充當(dāng)房地產(chǎn)市場生態(tài)鏈條的并購者，也就是清道夫，這樣才不至于讓房地產(chǎn)鏈條瞬間破裂，成為中國經(jīng)濟(jì)不可承受之重。
換一個(gè)角度看，任志強(qiáng)的話是逞意氣，既然房地產(chǎn)業(yè)的市場生態(tài)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，而政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的變革既順應(yīng)民意，也能夠擠去部分泡沫，延長房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的時(shí)間，那么，開發(fā)商最明智的辦法就是成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的推手，而不是矛盾的聚集點(diǎn)，以免被政策和民意烤化。
具體的辦法包括，房地產(chǎn)商形成同業(yè)聯(lián)盟，適當(dāng)調(diào)低贏利目標(biāo)預(yù)期，同時(shí)穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，使市場不至于出現(xiàn)恐慌性拋盤。以住房銷售量的上漲與現(xiàn)金的快速周轉(zhuǎn)，來彌補(bǔ)房價(jià)下跌的成本，對化解現(xiàn)在這種困局，是一種最好的辦法——對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期有好處，能夠成為政府正在進(jìn)行的房地產(chǎn)市場變革的健康的推動(dòng)力量，也是對民意和消費(fèi)者的最大尊重。
開發(fā)商與購房者、開發(fā)商與政府、購房者與開發(fā)商、地方政府與中央政府都有利益博弈的平臺(tái)，并且有體現(xiàn)各自利益的渠道，市場才能恢復(fù)平穩(wěn)。市場經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代社會(huì)最大的特點(diǎn)是法治經(jīng)濟(jì)，與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)。只有在妥協(xié)的基礎(chǔ)上體現(xiàn)各方利益，改革就會(huì)得到最大多數(shù)人的支持。
