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謝國(guó)忠:地價(jià)硬著陸 經(jīng)濟(jì)軟著陸 |
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發(fā)布日期:2007-12-30 10:15:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點(diǎn)擊: |
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為抑制通貨膨脹所進(jìn)行的信貸緊縮，可能使地價(jià)下跌50％，地產(chǎn)行業(yè)將遭遇寒冬，并波及下游行業(yè)。但中國(guó)有足夠的增長(zhǎng)動(dòng)力和政策手段來最小化“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)
真實(shí)的通脹威脅
通貨膨脹已成為一個(gè)具有爭(zhēng)議性的話題。
兩年前，否認(rèn)經(jīng)濟(jì)過熱的最佳論據(jù)就是不存在通貨膨脹。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們相信，持續(xù)快速的貨幣增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，然而在貨幣與價(jià)格的變動(dòng)之間，總會(huì)存在一個(gè)時(shí)滯。在時(shí)滯期間，有無通脹的無休止?fàn)幷�，往往耽擱了預(yù)先采取緊縮措施的最佳時(shí)機(jī)；而隨著通脹加劇，否認(rèn)通貨膨脹的觀點(diǎn)又找到了另一種辯護(hù)——有人提出，本輪通貨膨脹僅是“結(jié)構(gòu)性”的。
此術(shù)語頗具“中國(guó)特色”（下一屆諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)或應(yīng)誕生在中國(guó)）。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中，貼切的概念應(yīng)是“成本推動(dòng)的通貨膨脹”。細(xì)觀CPI數(shù)據(jù)，人們總可以將目前的通貨膨脹歸咎于一些特定因素。若價(jià)格上漲原因是除勞動(dòng)力外其他生產(chǎn)投入價(jià)格的上漲，則可稱之為成本推動(dòng)的通貨膨脹。
通貨膨脹通常起始于成本的推動(dòng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)過量時(shí)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率就會(huì)超過其本身的增長(zhǎng)潛力。當(dāng)然，每個(gè)行業(yè)中的空閑產(chǎn)能各不相同。因此，有些行業(yè)先獲得了定價(jià)權(quán)，其下游產(chǎn)業(yè)則不得不忍受成本的上漲，并通過提價(jià)將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。這樣的通貨膨脹是最具收入再分配效果的。因?yàn)槟切┬疫\(yùn)的行業(yè)可以掙得更多，消費(fèi)者則需花費(fèi)更多。
不過，隨著越來越多的行業(yè)獲得定價(jià)權(quán)，消費(fèi)者逐漸意識(shí)到，通貨膨脹正如加在他們真實(shí)收入上的賦稅，因此，身為勞動(dòng)者的他們，會(huì)要求提高工資。而企業(yè)必須將工資方面增加的成本傳導(dǎo)向價(jià)格，勞動(dòng)者繼而將要求更高的工資。這種“工資－物價(jià)螺旋”是最令中央銀行惶恐的，因此，他們將通貨膨脹目標(biāo)定在低水平上，以此使勞動(dòng)者相信，他們的收入并沒有被通貨膨脹奪走。
有時(shí)，成本推動(dòng)來自海外。比如，一次旱災(zāi)可能導(dǎo)致澳大利亞農(nóng)作物歉收，而使世界糧食價(jià)格翻番；當(dāng)來年澳大利亞糧食實(shí)現(xiàn)穩(wěn)產(chǎn)時(shí)，世界糧價(jià)也將回落。又如，若沙特阿拉伯油田產(chǎn)量銳減，也會(huì)對(duì)世界油價(jià)產(chǎn)生同樣的效果；隨著油田生產(chǎn)的恢復(fù)，油價(jià)也將回落。因此，有人認(rèn)為，央行不應(yīng)該對(duì)這類暫時(shí)性的震蕩實(shí)行緊縮措施。而且，即便出于一些原因，糧食或石油的供求平衡被永久改變了，價(jià)格上漲也只是一次性的，那只是從購(gòu)買者到出售者的收入再分配。因此，央行不應(yīng)該通過緊縮使其他部門價(jià)格下降，來平衡糧食或石油價(jià)格的上漲。這是美聯(lián)儲(chǔ)在上世紀(jì)70年代時(shí)所持的觀點(diǎn)。
但問題是，勞動(dòng)者對(duì)此并不買賬，而堅(jiān)持要求以提高工資補(bǔ)償價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致很長(zhǎng)一段時(shí)間的滯脹（即經(jīng)濟(jì)停滯與通貨膨脹并存）。最終，要經(jīng)過一次大幅度的衰退，勞動(dòng)者們才會(huì)接受生活水平降低的現(xiàn)實(shí)。這個(gè)例子表明，即使在最有利于央行的狀況下，美聯(lián)儲(chǔ)的那種論調(diào)也行不通。這就是今天的央行都不能容忍成本推動(dòng)通貨膨脹的原因。
不過，我并不確定中國(guó)的通貨膨脹完全是成本推動(dòng)的。即使勞動(dòng)力市場(chǎng)總體上沒有發(fā)生短缺，但局部已有顯現(xiàn)。中國(guó)的高級(jí)經(jīng)理人已開始領(lǐng)取國(guó)際水平的薪酬；即使在較低層次，生活成本的提高，也導(dǎo)致了更高的工資需求，珠江三角洲的勞動(dòng)力短缺即因此產(chǎn)生。當(dāng)?shù)氐木夤べY，或許應(yīng)比現(xiàn)有水平高出30％。而當(dāng)我們仔細(xì)觀察，還可以發(fā)現(xiàn)很多經(jīng)濟(jì)瓶頸，它們可能讓游走的流動(dòng)性轉(zhuǎn)化為通貨膨脹。
導(dǎo)致通貨膨脹的最主要因素是土地價(jià)格，或地產(chǎn)價(jià)格。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，土地是勞動(dòng)力之后的第二大生產(chǎn)投入。當(dāng)流動(dòng)性或貨幣供給過多時(shí)，總可以看到地方政府通過高價(jià)出售土地來獲得豐厚的收入。高地價(jià)導(dǎo)致通貨膨脹的主要渠道，在于銀行的抵押貸款政策。如果土地價(jià)格被標(biāo)高100％，相應(yīng)的貸款就隨之增加100％。這樣，銀行中的錢都會(huì)流向土地。由于政府對(duì)土地的壟斷以及在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的便利性，高額地價(jià)往往會(huì)通過房產(chǎn)價(jià)格或租金的上漲傳導(dǎo)給勞動(dòng)者。
根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，中國(guó)銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口已達(dá)到30％，而成熟經(jīng)濟(jì)體中也不過約40％。而且，其高速的增長(zhǎng)顯示出，資金主要是通過房地產(chǎn)部門流入經(jīng)濟(jì)的。如果任其發(fā)展，這一敞口將很容易在五年內(nèi)翻番。
不斷上升的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)引發(fā)了工資的上漲。在深圳，由于過去12個(gè)月間房?jī)r(jià)的快速上升，白領(lǐng)階層的工資需求已急劇提高�，F(xiàn)在人們的選擇是，要么工資上漲，要么房?jī)r(jià)下降。
房地產(chǎn)是貨幣供給和通貨膨脹之間的主要傳導(dǎo)渠道，其價(jià)格的上漲就是對(duì)勞動(dòng)收入征收更多賦稅。短期內(nèi)，政府或許可以告知?jiǎng)趧?dòng)者，他們可以從房地產(chǎn)升值中獲益，所以，不須要求提高工資。但基于兩方面原因，這一說辭其實(shí)難以奏效。首先，大多數(shù)白領(lǐng)工作者無法承受目前的房產(chǎn)價(jià)格，他們必須要求更高的工資來購(gòu)買住房；其次，房產(chǎn)價(jià)格的上漲不可能永遠(yuǎn)快于收入增長(zhǎng)。當(dāng)前者開始放緩，同時(shí)房地產(chǎn)升值不再是令人接受低工資的理由時(shí)，工資增長(zhǎng)將趕上房地產(chǎn)價(jià)格。房產(chǎn)泡沫頂多只能推遲通貨膨脹的發(fā)作。
降低地價(jià)房?jī)r(jià) 遏制通貨膨脹
目前中國(guó)的狀況與1997年前的香港十分相似。當(dāng)時(shí)，香港地產(chǎn)拍賣價(jià)格成為工資、消費(fèi)價(jià)格及二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，其急劇上漲態(tài)勢(shì)是由上世紀(jì)90年代前期美元下跌引發(fā)的。在經(jīng)歷“儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)”后，美元對(duì)日元和歐洲貨幣的匯率于1995年跌至谷底，但從1996年開始強(qiáng)勁反彈，使美國(guó)吸引了大量資本流入，造成東南亞地區(qū)的流動(dòng)性壓力，最終引發(fā)了亞洲金融危機(jī)，香港房地產(chǎn)也隨之崩盤。
美元在2002年達(dá)到上輪周期的峰頂后，由于伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)、次貸危機(jī)等影響，目前再次走入弱勢(shì)階段。同時(shí)，中國(guó)、印度及其他資源出口型國(guó)家經(jīng)濟(jì)的成功發(fā)展，將流動(dòng)性吸引到其資本市場(chǎng)中，資產(chǎn)價(jià)格急劇上漲，與其經(jīng)濟(jì)基本面相比被明顯夸大，這種趨勢(shì)很可能持續(xù)到美元再次顯著反彈之時(shí)。
雖然通貨膨脹的根本原因是流動(dòng)性過剩，但每個(gè)國(guó)家的傳導(dǎo)機(jī)制可能各不相同。在本輪通脹中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲似乎成為所有過熱經(jīng)濟(jì)體的通病，尤其是中國(guó)。開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，通過股市可以獲得更多資金，而用這部分收入購(gòu)買土地，又可促使股票進(jìn)一步升值。在此過程中，開發(fā)商們從土地升值中獲得了巨大的賬面財(cái)富。同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)不足引發(fā)的短缺，導(dǎo)致了與地價(jià)上漲相應(yīng)的地產(chǎn)價(jià)格上漲。如此理想的投資方式，將巨大的流動(dòng)性吸進(jìn)了房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)。
在亞洲，房產(chǎn)占家庭財(cái)富的將近二分之一，因此，若家庭中如此大比例的財(cái)產(chǎn)面臨價(jià)值膨脹，將不可避免地導(dǎo)致普遍通貨膨脹。中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快，因此，通貨膨脹也會(huì)更快發(fā)生。其中最具破壞性的，是不斷上升的通貨膨脹預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者看到自己所能承受的住房水平如此之低，他們會(huì)要求提高工資以及降低各種日常開支�，F(xiàn)在，人們的通貨膨脹預(yù)期已然普遍存在——中國(guó)還有多少人不相信物價(jià)將更快上漲呢？在這方面，我寧愿相信人們的街談巷議，而不是官方的數(shù)據(jù)。除非這種預(yù)期得到扭轉(zhuǎn)，除非房產(chǎn)價(jià)格及土地價(jià)格大幅下降，否則，中國(guó)的通貨膨脹問題將進(jìn)一步惡化，甚至達(dá)到兩位數(shù)增長(zhǎng)。
如何實(shí)現(xiàn)“軟著陸”
當(dāng)通貨膨脹變得過高時(shí)，人們總期望政府對(duì)過熱的經(jīng)濟(jì)采取措施。然而在2004年的通貨膨脹期間，市場(chǎng)和企業(yè)聽?wèi)T了政府的緊縮論調(diào)，因此，對(duì)本輪緊縮并未給予足夠重視。但通貨膨脹狀況已發(fā)生改變，我毫不懷疑政府目前對(duì)緊縮的態(tài)度是十分認(rèn)真的。我傾向于通過觀察房地產(chǎn)部門來檢驗(yàn)緊縮的真實(shí)性，只有此部門受到波及，緊縮才算是認(rèn)真的。因?yàn)榈禺a(chǎn)部門受信貸流動(dòng)的影響最為直接，如果緊縮手段發(fā)揮作用，信貸供給必將被削減，地產(chǎn)部門無疑首當(dāng)其沖。
在過去幾周中，與2004年的情況相似，流入房地產(chǎn)部門的信貸似乎近于枯竭。當(dāng)時(shí)，得益于國(guó)際投資銀行對(duì)其在香港上市的協(xié)助，或借助于在海外注冊(cè)的外國(guó)企業(yè)身份，很多地產(chǎn)開發(fā)商獲得了大量流動(dòng)性資金用于經(jīng)營(yíng)。但有兩方面變化使這一融資渠道不如2004年時(shí)有效。一是美國(guó)次貸危機(jī)使國(guó)際投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，從而提高了融資成本；二是中國(guó)目前的地價(jià)比2004年高出很多，從事房地產(chǎn)生意的資金門檻提高了。雖然香港仍是內(nèi)地開發(fā)商們最后的資金來源，它也未見得能完全解決他們的資金問題。
中國(guó)的緊縮政策面臨許多問題。對(duì)人民幣升值的預(yù)期和美國(guó)利率的降低，使熱錢不斷流入中國(guó)，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲令人民幣更具吸引力。因此，無論中國(guó)如何提高利率和存款準(zhǔn)備金率，貨幣政策的效果總會(huì)被不斷提高的房地產(chǎn)價(jià)格和涌入的流動(dòng)性所抵消。
不過，幸運(yùn)的是，中國(guó)可以控制信貸量，這就在流動(dòng)性過剩的前提下，有效地限制了可以流出銀行系統(tǒng)的貨幣量。目前對(duì)信貸擴(kuò)張的限制措施似乎正在起效。大量房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在已無款可籌，從而不得不出售地產(chǎn)以求現(xiàn)金。這可能會(huì)達(dá)到為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。當(dāng)這一行業(yè)的下行趨勢(shì)變得明顯，熱錢流入將減少，流動(dòng)性過剩將得以緩解。
信貸緊縮可以顯著地影響土地市場(chǎng)。當(dāng)開發(fā)商再無資金收購(gòu)?fù)恋貢r(shí)，地價(jià)將大幅下降�？紤]到目前地價(jià)的高水平，預(yù)計(jì)屆時(shí)降幅將達(dá)50％。地價(jià)下跌將使地產(chǎn)部門遭遇“寒冬”，從而漸次波及諸如建筑和建筑材料等下游行業(yè)。經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)正來源于這一連鎖反應(yīng)。
幸運(yùn)的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力強(qiáng)勁，可以承受住這樣顯著的波動(dòng)。而且，也有一些政策可以保證“軟著陸”的實(shí)現(xiàn)。
首先且最重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求很強(qiáng)。新一屆地方政府領(lǐng)導(dǎo)上任后，急于推動(dòng)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)項(xiàng)目。如果中央政府加速對(duì)這些項(xiàng)目的審批，這類需求將可彌補(bǔ)房地產(chǎn)部門的走弱，使投資持續(xù)增長(zhǎng)。
其次，中國(guó)與其他新興經(jīng)濟(jì)體間的貿(mào)易正在迅速增長(zhǎng)。多數(shù)新興經(jīng)濟(jì)體擁有大量外匯儲(chǔ)備，因此，它們對(duì)美國(guó)出口的放緩不會(huì)打壓其投資增長(zhǎng)。為了在信貸緊縮期間保證出口，中國(guó)還應(yīng)為出口行業(yè)降低成本壓力。目前，為緩解人民幣升值壓力，中國(guó)出口行業(yè)的生產(chǎn)成本已通過各種渠道被大幅提升，包括兩位數(shù)增長(zhǎng)的最低工資、不斷增加的員工福利、降低的出口退稅、來年即將提高的利潤(rùn)稅及新勞動(dòng)法等。但事實(shí)上，中國(guó)可能需要減緩人民幣升值速度，給出口行業(yè)留一些喘息空間。
最后，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)仍處于上行階段，房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生一些下降不會(huì)放緩消費(fèi)增長(zhǎng)，甚至還會(huì)對(duì)其有所促進(jìn)。很多家庭出于對(duì)高房?jī)r(jià)的恐懼，而盡可能地為購(gòu)房而儲(chǔ)蓄。當(dāng)他們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期降低時(shí)，可能會(huì)將儲(chǔ)蓄更多地用于消費(fèi)。而且，中國(guó)的信用卡普及率尚低，政府可以降低相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，使消費(fèi)得到顯著提高。
在當(dāng)前的緊縮中，“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。但中國(guó)有足夠的增長(zhǎng)動(dòng)力和政策手段來最小化這一風(fēng)險(xiǎn)。2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將很可能“軟著陸”。 |
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