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房?jī)r(jià)：最后一根稻草 |
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發(fā)布日期:2007-8-4 8:08:00 作者:本站記者 新聞來(lái)源: 新聞點(diǎn)擊: |
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兩年前，我還天真地以為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的輝煌將出現(xiàn)在10年后，2015-2020年將是經(jīng)濟(jì)巔峰時(shí)代，我們的幸福生活，將在那個(gè)時(shí)期達(dá)到極致。但兩年可以改變一切，人性的貪婪可以逆轉(zhuǎn)一切。如今，投機(jī)者的貪婪正在扭曲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，我們即將迎來(lái)一個(gè)誰(shuí)也無(wú)法回避的痛苦時(shí)期：泡沫的破裂。而刺破泡沫的那根針、壓垮大象的最后一根稻草，不是別的什么東西，卻恰恰是最能兆示經(jīng)濟(jì)狀況的東西：房?jī)r(jià)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2007年上半年，全國(guó)商品住宅銷售面積2.54億平方米，由此推算，全年銷售面積大約為5億平方米。按照均價(jià)4000元計(jì)算，全年住宅銷售收入就將達(dá)到2萬(wàn)億元，加上商業(yè)用房，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)能占GDP總規(guī)模的10%，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。不過(guò)，數(shù)據(jù)也顯示，同期商品住宅的施工面積是13.4億平方米，大約相當(dāng)于2年半的銷售量。如果要賣(mài)掉，將回籠資金5萬(wàn)億以上。這些住宅應(yīng)該是2年內(nèi)陸續(xù)竣工和銷售的，所以，不會(huì)產(chǎn)生很?chē)?yán)重的積壓?jiǎn)栴}。但是，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)近30%，在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下，新房供應(yīng)只能越來(lái)越多。而且，由于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，所有新竣工和剛銷售的樓盤(pán)都可以成為二級(jí)市場(chǎng)的新賣(mài)盤(pán)。房地產(chǎn)供給規(guī)模越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求的局面將很可能在兩年內(nèi)甚至在一年內(nèi)得到徹底緩解。
根據(jù)《上海金融穩(wěn)定報(bào)告2007》的數(shù)據(jù)，2006年底，上海市中資銀行房地產(chǎn)貸款余額為4634億元，同比增長(zhǎng)9.2%，占各項(xiàng)貸款的29%。按照這個(gè)速度推算，到2007年年底，上海的房地產(chǎn)貸款余額將超過(guò)5000億，占貸款余額的30%。上海的房地產(chǎn)金融比較發(fā)達(dá)，全國(guó)的房地產(chǎn)貸款占比不會(huì)達(dá)到30%。有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年的房貸總額為4.91萬(wàn)億，占當(dāng)年貸款余額的比重為23.7%。不過(guò)，這個(gè)數(shù)據(jù)僅出現(xiàn)于媒體報(bào)道，我沒(méi)有找到出處。2007年底，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款余額預(yù)計(jì)突破27萬(wàn)億，按照22%的比重推斷，大約有6萬(wàn)億在房地產(chǎn)貸款中。按照3個(gè)點(diǎn)的利差算，則銀行業(yè)近2000億元的毛收入將來(lái)自房地產(chǎn)。這就是為什么大家都希望看到房地產(chǎn)繁榮的主要原因：房貸占到銀行貸款規(guī)模的四分之一強(qiáng)，銀行已經(jīng)與地產(chǎn)息息相關(guān)、一榮俱榮、一損俱損。與此同時(shí)，鋼鐵、水泥、玻璃等產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)也都與房地產(chǎn)緊密相關(guān)，政府賣(mài)地收入更與房地產(chǎn)密不可分。房地產(chǎn)，簡(jiǎn)直綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈！
2006年，上海市的房地產(chǎn)貸款不良率為1%，其中，個(gè)人住房貸款不良率0.75%，同比上升0.25個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)的情況要差一些，根據(jù)央行發(fā)布的2006年度金融穩(wěn)定報(bào)告，2005年年底，個(gè)人消費(fèi)貸款不良率為2.55%。我們假設(shè)全國(guó)平均水平為2%，比例很低，涉及貸款余額不過(guò)1200億。與每年2000億的毛收入相比，1200億不算什么。但是，需要指出的是，這是繁榮階段的比例。中國(guó)的房地產(chǎn)貸款1998年才開(kāi)始逐漸啟動(dòng)，從啟動(dòng)之初就始終處于房?jī)r(jià)上漲過(guò)程，從銀行到地產(chǎn)再到普通百姓，基本沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)牛市一旦結(jié)束進(jìn)入調(diào)整，究竟會(huì)帶來(lái)怎樣的后果，誰(shuí)也不知道！不過(guò)，對(duì)于房屋擁有者來(lái)說(shuō)，問(wèn)題似乎不大，按照最高法的司法解釋，居民如果只有一套自住商品房，則禁止被拍賣(mài)。因此，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，如果居民房貸出現(xiàn)問(wèn)題，將束手無(wú)策。但是，銀行就不同了。如果不良貸款比例上升一個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3%（年度不良貸款達(dá)到1800億），則銀行在房貸市場(chǎng)的利差將被不良貸款所吞噬，那時(shí)候，銀行、地產(chǎn)商和購(gòu)房者都將陷入窘境。
那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)崩潰嗎？目前看，這種趨勢(shì)正在形成。按照國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，租售比達(dá)到1∶200，房?jī)r(jià)就存在泡沫了。所謂租售比，是月租金與房屋單價(jià)的比值。按照一年10個(gè)月計(jì)算（房屋出租則必然存在空置期，假設(shè)長(zhǎng)期平均空置時(shí)間為每年2個(gè)月），意味著需要20年的出租能收回房屋本金。如果用股票術(shù)語(yǔ)來(lái)解釋，就好比每年分紅率5%，市盈率20倍。房屋價(jià)格如果超過(guò)20年回本的期限，就意味著進(jìn)入泡沫。但是，在上海，今年年初的時(shí)侯，租售比就已經(jīng)達(dá)到了1：300。目前，上海很多地方的租售比已經(jīng)達(dá)到1：500，相當(dāng)于股市的50倍市盈率，相當(dāng)于年度出租回報(bào)率只有2%。全國(guó)其它地方，也好不到哪里去。當(dāng)租售比達(dá)到1：500的時(shí)侯，房?jī)r(jià)就具有了十分顯著的泡沫，泡沫破滅后，房?jī)r(jià)跌一半都是可能的。
不過(guò)，在住宅價(jià)格泡沫盛起的同時(shí)，全國(guó)商業(yè)用房的泡沫化并不明顯。以我所在單位為例，陸家嘴地區(qū)的辦公用房租金為每平方米每天4元左右，每個(gè)月120元。而當(dāng)前的房?jī)r(jià)不過(guò)25000元，租售比大致在1∶200左右。高端寫(xiě)字樓的租售比則能達(dá)到1：100，即大約10年就可以收回投資。為什么會(huì)這樣呢？《上海金融穩(wěn)定報(bào)告2007》顯示,截至2006年底，上海商鋪人均供應(yīng)量近2平方米，居然比香港還高出0.8平方米，顯示已經(jīng)供過(guò)于求，因此價(jià)格就相對(duì)合理。全國(guó)很多城市，都出現(xiàn)類似狀況：在住宅用房?jī)r(jià)格上漲50%的過(guò)程中，辦公用房?jī)r(jià)格幾乎沒(méi)有什么漲幅，供求關(guān)系使然。辦企業(yè)，愿意租房已經(jīng)蔚然成風(fēng)氣，而自己住的房子，老百姓還不太習(xí)慣去租，尤其是年輕人結(jié)婚用房。
但是，一切都會(huì)改變。目前，至少有三大潛在因素將導(dǎo)致房?jī)r(jià)在敏感點(diǎn)出現(xiàn)崩潰。
首先，限定土地開(kāi)發(fā)時(shí)間。如果政府敞開(kāi)供應(yīng)土地，則房?jī)r(jià)必跌。但是，這個(gè)概率太低了，我們不可能放棄嚴(yán)厲的土地管制政策。因此，存在另外一種政策博弈：政府所出讓的土地，以供地之日為基準(zhǔn)，要求三年或兩年之內(nèi)必須進(jìn)入預(yù)售，否則要么收回土地，要么實(shí)施嚴(yán)厲的土地占用補(bǔ)償款。這一招如果推出，房地產(chǎn)商囤積土地的熱情立即降低，很多閑置的土地將很快投入開(kāi)發(fā)。目前，我們的供地政策需要調(diào)整。象長(zhǎng)沙的地王，土地轉(zhuǎn)讓金就高達(dá)92億，開(kāi)發(fā)商要在這片土地投入200億以上，沒(méi)有5年時(shí)間怎么可能開(kāi)發(fā)完？但是，巨大的土地卻在很長(zhǎng)的時(shí)間里被閑置，本來(lái)就是資源的浪費(fèi)。我看到，已經(jīng)開(kāi)始有學(xué)者質(zhì)疑上市公司囤積土地的現(xiàn)象了。此種局面，也許將得到改善。但概率也就是50%吧，所以不能期望太高。
第二，提高銀行首付款比例。目前，各地的房貸按揭大都是70%左右，即業(yè)主只需要首付3成左右。此種做法，在房地產(chǎn)平穩(wěn)期根本沒(méi)問(wèn)題。但是，隨著房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上升，7成按揭的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。好比一套房子，原來(lái)賣(mài)50萬(wàn)，首付15萬(wàn)，剩下35萬(wàn)銀行給予30年按揭，每年付款2萬(wàn)元以下，每個(gè)月1000多元，老百姓一般還付得起。如今，房?jī)r(jià)飚漲，新房賣(mài)到了100萬(wàn)，首付30萬(wàn)，剩余70萬(wàn)給予30年按揭，每年付款要超過(guò)3萬(wàn)元，相當(dāng)于每個(gè)月2500元以上，普通百姓已經(jīng)開(kāi)始吃緊了，即使一般白領(lǐng)也要擔(dān)心房供問(wèn)題，不得不天天提心吊膽。然而，兩三年前價(jià)格只有50萬(wàn)的房子，現(xiàn)在憑什么漲到100萬(wàn)呢？如果房?jī)r(jià)下跌30%，回到70萬(wàn)的水平，銀行即便拍賣(mài)，也最多收回60萬(wàn)，損失不可避免，業(yè)主卻相當(dāng)于傾家蕩產(chǎn)�。≌l(shuí)能保證這個(gè)過(guò)程永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)？更可怕的是，房?jī)r(jià)還在漲，如果漲到150萬(wàn)呢，三成首付能安全嗎？因此，為了銀行資產(chǎn)安全考慮，現(xiàn)在有必要將購(gòu)房首付款提高到4成到5成，買(mǎi)第二套以上房屋的，首付款提高到7成以上。這樣將立即杜絕一些純粹的投資客，增大其投資成本，化解一部分購(gòu)買(mǎi)力。原來(lái)要買(mǎi)房子的人，此時(shí)無(wú)法承受巨大壓力，可能被迫轉(zhuǎn)為租房，再次化解一部分購(gòu)買(mǎi)力。兩相對(duì)沖，投資客的賣(mài)房積極性會(huì)提高，還可以擴(kuò)大供給。這一招，將有力抑制房?jī)r(jià)上漲。銀行權(quán)衡自身利弊，可能逐漸調(diào)整首付比例，最終實(shí)現(xiàn)的概率將超過(guò)60%。
第三，房?jī)r(jià)漲到一個(gè)平衡點(diǎn)。房?jī)r(jià)不會(huì)無(wú)限制地漲下去，一定存在一個(gè)投機(jī)者和自住者博弈到最后的平衡點(diǎn)。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，房屋出租的年回報(bào)率不足2%，投機(jī)者已經(jīng)無(wú)法通過(guò)出租房屋回收成本了，以至于他們不屑于再出租，而房屋貸款每年的成本高達(dá)7%左右，加上稅費(fèi)，每年必須漲15%以上才能讓投機(jī)者有利可圖。但是，每年15%的概念是每5年房?jī)r(jià)翻番。在某一個(gè)平衡點(diǎn)，投機(jī)客察覺(jué)房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，每年漲幅只能達(dá)到7%左右（10年翻番）的時(shí)侯，他們將不得不退出這一渠道。一旦有些房子沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的收益，他們將不得不賣(mài)出以籌措資金，這將顯著擴(kuò)大供給。同時(shí)，在這個(gè)平衡點(diǎn)，年輕人已經(jīng)買(mǎi)不起房子，相反，他們發(fā)現(xiàn)租房住的成本更低。比如，上海一套建筑面積100平方米，總價(jià)150萬(wàn)元的房子，每月租金只要3000元，而如果直接購(gòu)買(mǎi)，需要首付45萬(wàn)，余款每年至少要支付5萬(wàn)元。相比之下，租房成本要低得多，年輕人就可能更傾向于租房子住，購(gòu)買(mǎi)需求因之受到影響。在這個(gè)平衡點(diǎn)上，依然還會(huì)有不少的成交，但購(gòu)買(mǎi)者主要是自住的新人，是無(wú)奈之下不得不買(mǎi)的人群。而拋售者除了開(kāi)發(fā)商將主要是投機(jī)者。一旦投機(jī)者大規(guī)模拋售，對(duì)價(jià)格的影響將是災(zāi)難性的。這個(gè)事件出現(xiàn)的概率可以肯定地說(shuō)能達(dá)到100%。因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)飚漲過(guò)程，已經(jīng)在沖擊泡沫了。
有了上述三大潛在因素，中國(guó)的房?jī)r(jià)崩潰并不是不可預(yù)見(jiàn)的事件。去年底的時(shí)侯，我曾見(jiàn)了不少炒普洱茶的大戶，進(jìn)出資金動(dòng)輒千萬(wàn)計(jì)，不少人把普洱茶當(dāng)成了最好的投資工具，因?yàn)槠斩钃?jù)說(shuō)“年份越久越貴”，因此具有了收藏價(jià)值。當(dāng)時(shí)，全國(guó)各地不知道有多少大戶開(kāi)設(shè)了加盟店，專門(mén)經(jīng)營(yíng)普洱茶。普洱茶的價(jià)格扶搖直上，在今年5月達(dá)到巔峰后突然崩盤(pán)，短時(shí)間跌去一半還要多。很多人說(shuō)普洱茶有品嘗的價(jià)值，因此不會(huì)跌，猶如今日說(shuō)房地產(chǎn)有收藏價(jià)值一樣。但是，投機(jī)的資金進(jìn)來(lái)后，任何市場(chǎng)都不可能始終保持一種趨勢(shì)，最后的瘋狂到來(lái)后，崩盤(pán)是必然要發(fā)生的事情。從南海郁金香，到長(zhǎng)春君子蘭，到云南普洱茶，再到全球的房地產(chǎn)，投機(jī)浪潮瀕臨崩潰的時(shí)候，總是最繁榮的時(shí)期，繁榮得讓每個(gè)人都忘記了風(fēng)險(xiǎn)，那驚人一跳，恰恰就發(fā)生在此時(shí)。
中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫何時(shí)崩潰？葉檀博士認(rèn)為要等房貸證券化之后。這未免太樂(lè)觀了。我們的金融創(chuàng)新永遠(yuǎn)是滯后的，不崩潰一次，不會(huì)有這個(gè)東西推出來(lái)的。就目前趨勢(shì)看，也許今年秋天將是盛宴結(jié)束的時(shí)節(jié)。如果再晚，也許到明年夏天？這是需要再來(lái)研究的一個(gè)新話題。但是，可以預(yù)期的是，如果房地產(chǎn)價(jià)格崩潰，將勢(shì)必導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重大隱患，中國(guó)股市的金融和地產(chǎn)兩大支柱的倒下，對(duì)股市的影響也將是巨大的。所以說(shuō)，房?jī)r(jià)這根最后的稻草，壓垮的將不只是房地產(chǎn)這個(gè)大象，還有與房地產(chǎn)相關(guān)的大象們，這才是我要考慮的重點(diǎn)。我相信，在房?jī)r(jià)狂歡的假面舞會(huì)上，是金融股和地產(chǎn)股壟斷的狂歡派對(duì)。在舞者揭開(kāi)面具之前，金融和地產(chǎn)會(huì)因極度興奮而率先暈倒。面具揭開(kāi)，嚇壞了的，是無(wú)辜的伴舞者…… |
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