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來(lái)源：深圳商報(bào)
2004全球腦庫(kù)論壇揭開(kāi)帷幕，世界級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)大師、國(guó)內(nèi)金融界高端人士與各路精英和媒體記者進(jìn)行精彩的財(cái)富對(duì)話。
在習(xí)習(xí)的海風(fēng)和拍岸的濤聲中，經(jīng)濟(jì)學(xué)大師們舉重若輕，運(yùn)用非對(duì)稱(chēng)理論來(lái)探討房地產(chǎn)市場(chǎng)。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯.莫里斯、中銀國(guó)際執(zhí)行總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征博士、湘財(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、花旗環(huán)球金融大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平提出了自己一系列的精彩觀點(diǎn)和獨(dú)到評(píng)論。
信息對(duì)稱(chēng)是誠(chéng)信的基礎(chǔ)
因不對(duì)稱(chēng)信息理論而獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的莫里斯興奮地說(shuō)，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，他覺(jué)得非常有意思。他認(rèn)為，中國(guó)目前正處在一個(gè)轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，從比較發(fā)展中的國(guó)家向比較發(fā)達(dá)國(guó)家轉(zhuǎn)型，這個(gè)時(shí)期，信息的對(duì)稱(chēng)性是多了還是少了？
莫里斯說(shuō)，就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果有人向你賣(mài)一套房子，那你對(duì)這個(gè)賣(mài)房子的人的信任有多高呢？很顯然這個(gè)信息是不對(duì)稱(chēng)的，發(fā)展商對(duì)這個(gè)房子的信息比買(mǎi)房者要多得多。
金巖石表示，當(dāng)我們把非對(duì)稱(chēng)性引入一個(gè)系統(tǒng)的時(shí)候，大家會(huì)充分地理解自己在市場(chǎng)上所處的一個(gè)相對(duì)弱勢(shì)地位。這樣，在相對(duì)弱勢(shì)群體存在的情況下，如何維護(hù)我們消費(fèi)者的權(quán)利，是一個(gè)市場(chǎng)體系得以建立起誠(chéng)信制度的基礎(chǔ)。
莫里斯建議，可以利用激勵(lì)機(jī)制來(lái)鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行信息披露。信息披露其實(shí)和做買(mǎi)賣(mài)一樣，有買(mǎi)方有賣(mài)方，而這里就有信息的披露方和信息的接收方，信息其實(shí)往往是由需要信息的人主動(dòng)獲得的。第二，信息的使用者應(yīng)該能夠了解這個(gè)信息。
房?jī)r(jià)下降只能是一個(gè)幻想
金巖石表示，非對(duì)稱(chēng)理論是一個(gè)常態(tài)，從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有三點(diǎn)是明確的。第一、從現(xiàn)在開(kāi)始供求之間的非對(duì)稱(chēng)性開(kāi)始減弱，這是好事。第二、基于廉價(jià)土地所提供的未來(lái)供給將會(huì)減少。第三、伴隨著銀行的緊縮政策，意味著開(kāi)發(fā)商在廉價(jià)土地上獲得廉價(jià)資金提供廉價(jià)房屋的能力下降了，其結(jié)果必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升。
金巖石認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有兩個(gè)特殊的前提，第一是中國(guó)人有房屋偏好，中國(guó)人不論走到世界哪里，哪里的房?jī)r(jià)就上漲。第二、中國(guó)人多地少，這是一個(gè)基本的現(xiàn)實(shí)。在這兩種情況下，中國(guó)在常規(guī)的需求函數(shù)上又增加了一個(gè)特殊的函數(shù)。從這個(gè)意義上看，宏觀調(diào)控時(shí)期人們都在等待房?jī)r(jià)的下降，他認(rèn)為這只是一個(gè)幻想。從中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的成長(zhǎng)趨勢(shì)看，難以避免的結(jié)論是，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)上升。
地產(chǎn)信托有如公路收費(fèi)站
金巖石說(shuō)，在我們宏觀調(diào)控之下，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的局面。他說(shuō)，金融根源于兩長(zhǎng)兩短，即短存長(zhǎng)貸，短融長(zhǎng)投，長(zhǎng)短之間的斷裂就構(gòu)成了現(xiàn)代金融制度的各種產(chǎn)品市場(chǎng)，房地產(chǎn)信托就是這樣一個(gè)來(lái)解決兩長(zhǎng)兩短的中間產(chǎn)品。
但是金巖石說(shuō)，我們是不是已經(jīng)有了一個(gè)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)呢？答案是沒(méi)有。他說(shuō)，從法律上講，房地產(chǎn)信托必須是以真實(shí)的房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)而形成的一個(gè)信托工具。但是在中國(guó)，所有的房地產(chǎn)在法律上講是長(zhǎng)期租約。在長(zhǎng)期租約基礎(chǔ)上所建立起來(lái)的信托并不是本元意義上的房地產(chǎn)信托，因?yàn)樗鼪](méi)有直接擁有這一段時(shí)間的房地產(chǎn)資產(chǎn)。這就出現(xiàn)了一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的特色，這個(gè)特色就是以長(zhǎng)期租賃條約而形成的一個(gè)地息收入的分解。
換句話說(shuō)，當(dāng)我們現(xiàn)在沒(méi)有征收房地產(chǎn)稅、沒(méi)有把這個(gè)財(cái)產(chǎn)全權(quán)給業(yè)主的時(shí)候，地產(chǎn)信托只是一個(gè)時(shí)段的信托，這一個(gè)時(shí)段的信托實(shí)際上不是房地產(chǎn)信托，而是現(xiàn)金流信托。在這種意義上講，中國(guó)目前的房地產(chǎn)信托類(lèi)似于高速公路的收費(fèi)站，我們可以把收費(fèi)權(quán)證券化。房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)結(jié)果，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的增長(zhǎng)勢(shì)頭，這就使得中國(guó)的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)具備了更多的風(fēng)險(xiǎn)。 | 
