|
來源：千龍新聞網(wǎng)
來自上海市消費者權(quán)益保護委員會的信息顯示，今年1月至6月，上海市消保委受理的有關(guān)房產(chǎn)中介、房產(chǎn)銷售的投訴就達422件，其中利用格式合同條款侵害消費者權(quán)益的投訴有128件。房產(chǎn)中介機構(gòu)和房產(chǎn)銷售機構(gòu)常常利用自身的優(yōu)勢地位，擬定對消費者不公平、不合理的合同條款，加重消費者的責(zé)任，而此類問題目前已經(jīng)成為消費者投訴的焦點。
上海市消保委邀請申城知名的法學(xué)專家、律師，對房產(chǎn)合同中具有典型意義的不平等條款進行了公開評點。
上海樓市火爆時，許多樓盤剛一開盤就告售罄。于是，不少消費者在與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同之前，會先簽下一份“預(yù)定協(xié)議”，以示對未來出售房屋的預(yù)定。
消費者盧先生2003年底就與上海市松江區(qū)一家房產(chǎn)公司簽署了“預(yù)定協(xié)議”，雙方約定房屋的預(yù)測建筑面積為79.99平方米，單價為每平方米4600元，總價為367954元。
但是，開發(fā)商在協(xié)議中加了這樣幾個條款：“房屋的建筑面積以上海市松江區(qū)房管部門測量機構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，實際售價將在《上海市商品房預(yù)售合同》中予以確定；甲（指開發(fā)商）、乙（指購房者）雙方洽談不成或乙方要求解除協(xié)議，甲方退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100％收取手續(xù)費；乙方逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，也不與甲方洽談的，所收預(yù)定金不予退還�！�
專家評點：申房律師事務(wù)所主任孫洪林分析認為，由于有對房屋建筑面積的說明，因此，購房人很容易理解為房屋的實際售價是由于面積變動，根據(jù)單價進行總價的調(diào)整。但是，一旦市場行情發(fā)生變動，開發(fā)商極有可能根據(jù)這一條款直接要求購房人承擔(dān)更高的房價。復(fù)旦大學(xué)法學(xué)教授陳治東也指出，這一系列約定的實質(zhì)，其實就是在“實際價格不確定”上玩花樣，從而使雙方已經(jīng)約定的“單價每平方米4600元”事實上落空，并且給了開發(fā)商單方面提高房屋單價的權(quán)利。
其中的奧秘就在于，等雙方簽訂商品房預(yù)售合同時，如果開發(fā)商跟著整個樓市水漲船高、大肆加價，消費者通常會難以承受、放棄購買，但這樣一來，消費者表面上能夠得到開發(fā)商退還的預(yù)定金，但同時卻要根據(jù)“霸王條款”莫名其妙地支付一大筆與預(yù)定金數(shù)額相當(dāng)?shù)摹笆掷m(xù)費”；如果整個房價大幅下跌，開發(fā)商仍然可以要求消費者按照每平方米4600元的價格交易，消費者一旦拒絕就算違約，已經(jīng)付出的預(yù)定金也白白地打了水漂。
“通過設(shè)置這樣的不平等條款，開發(fā)商就能夠確保房屋始終按照自己所制定的價格進行交易，如若不然，消費者就會陷入承擔(dān)違約責(zé)任的被動地位。明明是開發(fā)商違反了合同中雙方關(guān)于單價的明確約定，導(dǎo)致預(yù)定協(xié)議所約定的簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同的目的不能實現(xiàn)，結(jié)果卻要消費者來承擔(dān)違約的后果，這對消費者來說是非常不公平、不合理的。”孫洪林律師說。
為收額外費用不惜強制締約對于許多經(jīng)濟實力有限的家庭來說，購買二手房是既相對節(jié)省，又能改善居住條件的途徑之一。二手房市場交易的活躍，也使得大批房屋中介機構(gòu)如雨后春筍般冒了出來。一間房、一個人、一部電話，就能輕輕松松地做起買房賣房的中介業(yè)務(wù)。
孫女士與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了中介合同，希望購買一套總價大約11萬元的二手房。但她沒有想到，這份合同中的一些條款，極有可能讓她蒙受不必要的巨大經(jīng)濟損失。
這些暗藏陷阱的條款包括：“乙方（指委托人）支付房屋承購意向金1萬元，并且享有標(biāo)的房屋優(yōu)先承購權(quán)；同意以約定的房價、付款方式，在甲方（指中介機構(gòu)）通知成交后當(dāng)日內(nèi)簽訂房屋買賣合同；如乙方反悔不買，應(yīng)以委托購買價的3％支付違約金于甲方。”
專家評點：這是當(dāng)前房產(chǎn)中介合同中十分常見的條款內(nèi)容，但華東政法學(xué)院傅鼎生教授認為，這是一種“強制締約”的行為。事實上，房屋中介合同與房屋買賣合同完全是兩回事，在中介合同中，委托人根本沒有義務(wù)必須與第三方簽訂合同，以滿足中介人收取報酬的目的。如果客戶必須以中介合同約定的條件、在約定的時間內(nèi)簽訂房屋買賣合同，否則就要承擔(dān)賠償責(zé)任，這對消費者來說很不公平。其實，中介機構(gòu)就好像是婚姻介紹所，他們收錢，只是負責(zé)為男女雙方牽線搭橋、促成交往。如果說男女雙方認識了不結(jié)婚，就要向婚姻介紹所支付違約金，那豈不是荒謬？！上海市申華律師事務(wù)所主任沈偉民表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從事經(jīng)紀(jì)活動，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取的是中介費用，他們不能利用房屋的買方與賣方之間交易，收取其它的費用。以上合同中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，收取委托人房屋承購意向金人民幣1萬元，是明顯利用了預(yù)先設(shè)置格式合同條款，使委托人處于無法協(xié)商的條件下被迫接受此不平等的合同條款，同時也超出了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的范圍。
應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“房屋承購金”是合同制定者巧立名目，為了達到先收取委托人錢款而設(shè)立的一項陷阱，當(dāng)房地產(chǎn)交易不成時，房屋經(jīng)紀(jì)公司就可以利用已經(jīng)預(yù)先收取“承購意向金”的有利地位，迫使委托人付出不應(yīng)支付的所謂“違約金”。這恰恰是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司預(yù)先制訂的格式合同條款中故意設(shè)立的內(nèi)容，是他們利用經(jīng)紀(jì)服務(wù)在買賣雙方之間信息溝通中的主導(dǎo)地位，謀取不正當(dāng)收益而制訂的“霸王條款”
| 
