作為今年上海樓市第一展的"上海之春"房產(chǎn)展示交易會(huì)在申城引起了不小的轟動(dòng),耐人尋味的是,除了上海本地的樓盤之外,來自全國各地近百家發(fā)展商的約150個(gè)項(xiàng)目也紛紛參展------嘉興、海門、蘇州的異地投資項(xiàng)目以低首付、高回報(bào)吸引了不少買家,而�？�、三亞的海景房既適合異地度假,也適合自住需求。引起了不少人的興趣。
異地置業(yè)機(jī)會(huì)多多
近年來,上海市民對于異地置業(yè)的品種,從旅游、觀景、度假、養(yǎng)老等功能的異地風(fēng)景住宅開始向異地商鋪延伸。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,長三角地區(qū)最受異地置業(yè)者的青睞,在區(qū)域選擇中占23%,集中在江蘇、浙江及安徽的幾個(gè)周邊二線城市的一些知名商鋪。除了投資商鋪之外,異地房產(chǎn)置換也成為一種嶄新的理財(cái)方法。此次"上海之春"房展會(huì)中,異地物業(yè)占了兩成以上,價(jià)格為2000-4500元/平方米不等,有的樓盤甚至低至1000多元,如三亞一家度假酒店打出"20萬元成業(yè)主"的廣告牌,當(dāng)?shù)亓硪患揖频旯㈤_出總價(jià)30萬元,也吸引了不少人。
在展會(huì)上,老李夫婦就對一套三亞的海景房十分感興趣。李先生表示,自己在上海市中心有一套房子,雖然面積不大,但由于地段好,現(xiàn)在的市場價(jià)已經(jīng)超過百萬元,由于子女都已經(jīng)成家,因此考慮將上海的房子賣了,買一套海南的房子養(yǎng)老。王先生則是和一幫朋友們一起看中了�？诘囊惶追孔印Ｍ跸壬硎�,他們準(zhǔn)備多人合買,分享租金,每年還可以享受20多天的免費(fèi)度假。
在商鋪方面,外地商鋪的價(jià)格也比上海有著很大的價(jià)差優(yōu)勢,一些商鋪甚至許諾"六年返租"。與此同時(shí),一些專業(yè)性商鋪也打出了"專業(yè)的租賃隊(duì)伍"的口號,以吸引投資者的眼球。
要仔細(xì)甄別投資風(fēng)險(xiǎn)
雖然異地置業(yè)的機(jī)會(huì)多多,在此機(jī)會(huì)的背后卻蘊(yùn)藏著不小的風(fēng)險(xiǎn),對于不同的置業(yè)類型來說,其所包含的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同,對于普通的異地住宅而言,該地區(qū)房地產(chǎn)市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力、抗跌性如何應(yīng)是購房者最大的關(guān)注點(diǎn),由于房地產(chǎn)市場今年發(fā)展前景仍不明朗,樓盤素質(zhì)一般的物業(yè)可能會(huì)蘊(yùn)藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。
對于異地商鋪來說,風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是宏觀方面的,更來自于商鋪本身,與上海本地的商鋪相比,外地的商鋪不僅價(jià)格便宜,不少開發(fā)商還作出了"×年返租,年收益率達(dá)到×%固定回報(bào)"的承諾,加上都有銀行作擔(dān)保,著實(shí)讓人怦然心動(dòng)。但一位業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬,揭開了這種投資背后的風(fēng)險(xiǎn):一套總價(jià)為250萬元的商鋪,首付125萬元,貸款125萬元,年限10年,保證回租3年,回報(bào)率為8.20%。3年的租金收入約為60萬元,而支付貸款的利息是52萬元左右,3年凈收入約為8萬元。按照前3年每年8.20%的收益計(jì)算,比現(xiàn)行銀行貸款利率只高出1個(gè)百分點(diǎn)。由于央行很可能再度提高貸款利率,屆時(shí)購房者的收益必定會(huì)有所下降。從目前送租金的情況來看,可分為兩種,有的開發(fā)商承諾購房者購買后立即支付,有的則答應(yīng)分期支付,現(xiàn)實(shí)中以后者居多。如果不是一次性支付的話,要充分考慮到開發(fā)商的履約能力以及是否有強(qiáng)有力的擔(dān)保。事實(shí)上,售后返利由于開發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)承諾的案例比比皆是,購房者還應(yīng)三思而行,謹(jǐn)慎對待之。
成本因素不能忽略
風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存,如果僅僅通過防范措施來避免風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,要想從異地置業(yè)中獲得收益,關(guān)鍵還要控制異地置業(yè)的成本。在投資異地房產(chǎn)時(shí),人們首先看中的就是價(jià)格便宜,如三亞的一套60平方米的全裝修一房一廳海景房, 36萬元就可拿下,平時(shí)不住時(shí)還可以出租。不少投資者肯定是抱著自住出租兩相宜的心態(tài)進(jìn)行投資的,但你是否考慮過,你還必須支付物業(yè)管理費(fèi)以及委托出租時(shí)所必須支出的費(fèi)用嗎?從此次房展情況來看,一些總價(jià)比較低的樓盤基本上都是酒店式公寓,其物業(yè)管理費(fèi)較一般住宅貴得多,投資客必須關(guān)注其所帶來的持續(xù)費(fèi)用。
有關(guān)專家建議,在異地置業(yè)時(shí),除了考慮購房的成本之外,還應(yīng)該考慮交通成本、人力成本、交際成本等等,特別是可能產(chǎn)生的糾紛,對當(dāng)?shù)氐恼�、法院、律師、訴訟等政策層面要有所了解,可能產(chǎn)生的訴訟成本也要計(jì)算在內(nèi)。只有未雨綢繆,才能更準(zhǔn)確地估算出投資收益率。
