來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào) 孟堅(jiān)
曾經(jīng)力挺房?jī)r(jià)不能大跌的人有一個(gè)頗為打動(dòng)人的說(shuō)法:如果房?jī)r(jià)大跌，居民家庭資產(chǎn)就會(huì)嚴(yán)重縮水，這對(duì)于已買房投資的人來(lái)說(shuō)曾頗不以為然。因?yàn)榫驮诎肽昵�，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情景是，房?jī)r(jià)在天天漲、月月升，所以那時(shí)人們根本就不信房?jī)r(jià)會(huì)跌。
然而，近日南方一媒體爆出的新聞很耐人尋味。該新聞的標(biāo)題是“樓盤均價(jià)數(shù)月內(nèi)驟降三成，開(kāi)發(fā)商降價(jià)惹怒眾業(yè)主”，說(shuō)的是上海某樓盤初始銷售時(shí)賣到均價(jià)將近12000元/平方米。10月“黃金周”過(guò)后，這一樓盤再度推出一批房源時(shí)，價(jià)格調(diào)整到了7500－9000元/平方米左右。僅幾個(gè)月的時(shí)間就降了30％，招致眾業(yè)主的不滿，紛紛要求退房。在眾多要求退房的人中，以投資購(gòu)房者的心情最為急切。
業(yè)主們與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)最為激烈的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何履行當(dāng)初承諾的“差價(jià)補(bǔ)償”條款。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，房子與其它商品沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，假如你買了一臺(tái)電視，明天降價(jià)了，你總不能抱著電視找商家退貨吧。而業(yè)主們卻覺(jué)得，當(dāng)初買你的房是因?yàn)槟愠兄Z可以差價(jià)補(bǔ)償退房。
在上海樓市目前一致看空并且“跌跌不休”的市況下，房?jī)r(jià)下跌套牢投資者的情況并不罕見(jiàn)。因而這一新聞在網(wǎng)上引起了熱烈討論:“爽死你們了，叫你們炒房，叫你們買！房子漲價(jià)了就是自己的，房子跌了就退房，天下哪有這樣便宜的事情？”一網(wǎng)民幸災(zāi)樂(lè)禍地發(fā)泄道。還有網(wǎng)民建議大家都不要買溫州人的房，誰(shuí)讓他們把房?jī)r(jià)炒得這么高。
如果僅僅是房?jī)r(jià)下跌，或許還不是讓炒房人感受到的最痛一擊。日前，有消息透露，在上海的加稅方案中，二手房交易將征5％的營(yíng)業(yè)稅、20％的個(gè)人所得稅、20％的土地增值稅以及4％的附加稅。如此方案得以實(shí)施，則意味著一套房子即使沒(méi)有利潤(rùn)，也可能要交9％的稅，而有利潤(rùn)的房產(chǎn)，稅有可能占到利潤(rùn)的50％！以眼下市況看，若此類稅種一旦開(kāi)征，炒房人即使平手推出手中的存貨，想不賠錢都難。
回顧這一輪上海樓市由盛而衰的演化可以看到，導(dǎo)致政府出手強(qiáng)力干預(yù)樓市的原因與房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛有關(guān)，而房?jī)r(jià)的猛漲又與炒家的興風(fēng)作浪導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫泛濫有關(guān)。那么，是什么原因促使炒家們奮不顧身地爆炒不動(dòng)產(chǎn)，或許答案有多種多樣。
縱觀近年來(lái)許多發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)也存在著房?jī)r(jià)猛漲的現(xiàn)象。一個(gè)較為權(quán)威的解釋是，近年來(lái)偏低的利率水平在發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中，顯著地推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。資本市場(chǎng)投資回報(bào)率較低，也鼓勵(lì)了更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而最初的房?jī)r(jià)上漲一旦衍生出市場(chǎng)參與者普遍的漲價(jià)預(yù)期，市場(chǎng)投機(jī)就會(huì)盛行，推動(dòng)房?jī)r(jià)產(chǎn)生出越來(lái)越多的泡沫成分。
國(guó)外有研究表明，資產(chǎn)價(jià)格的變化周期與經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)。有趣的是，1980年之前資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)常常與經(jīng)濟(jì)周期相一致，而1980年之后，兩者往往呈現(xiàn)相反的變動(dòng)趨勢(shì)。這表明最近二十多年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)作為投資品的屬性得到大大加強(qiáng)。
發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)價(jià)格的變化，更主要地取決于資本在逐利過(guò)程中的流動(dòng)方向，而不是取決于購(gòu)買力。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅帶來(lái)的資本轉(zhuǎn)移，正是2001年后資本繼續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)入如火如荼的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得推動(dòng)泡沫發(fā)展的資金鏈仍未失去“最后一根接力棒”。這也許是國(guó)際游資如此青睞房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次原因。
從許多發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)本不是一個(gè)純粹由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的市場(chǎng)，政府的有形之手多會(huì)通過(guò)一定的調(diào)節(jié)來(lái)使這個(gè)市場(chǎng)既具有市場(chǎng)效率，同時(shí)也要兼顧住房的社會(huì)保障性。這或許是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)客所不應(yīng)該忘記的。
