來源： 中國證券報 孟堅
曾經(jīng)力挺房價不能大跌的人有一個頗為打動人的說法:如果房價大跌，居民家庭資產(chǎn)就會嚴重縮水，這對于已買房投資的人來說曾頗不以為然。因為就在半年前，不少城市房地產(chǎn)市場的情景是，房價在天天漲、月月升，所以那時人們根本就不信房價會跌。
然而，近日南方一媒體爆出的新聞很耐人尋味。該新聞的標題是“樓盤均價數(shù)月內(nèi)驟降三成，開發(fā)商降價惹怒眾業(yè)主”，說的是上海某樓盤初始銷售時賣到均價將近12000元/平方米。10月“黃金周”過后，這一樓盤再度推出一批房源時，價格調(diào)整到了7500－9000元/平方米左右。僅幾個月的時間就降了30％，招致眾業(yè)主的不滿，紛紛要求退房。在眾多要求退房的人中，以投資購房者的心情最為急切。
業(yè)主們與房地產(chǎn)開發(fā)商爭執(zhí)最為激烈的問題是，開發(fā)商應(yīng)如何履行當初承諾的“差價補償”條款。在開發(fā)商看來，房子與其它商品沒有本質(zhì)的區(qū)別，假如你買了一臺電視，明天降價了，你總不能抱著電視找商家退貨吧。而業(yè)主們卻覺得，當初買你的房是因為你承諾可以差價補償退房。
在上海樓市目前一致看空并且“跌跌不休”的市況下，房價下跌套牢投資者的情況并不罕見。因而這一新聞在網(wǎng)上引起了熱烈討論:“爽死你們了，叫你們炒房，叫你們買！房子漲價了就是自己的，房子跌了就退房，天下哪有這樣便宜的事情？”一網(wǎng)民幸災樂禍地發(fā)泄道。還有網(wǎng)民建議大家都不要買溫州人的房，誰讓他們把房價炒得這么高。
如果僅僅是房價下跌，或許還不是讓炒房人感受到的最痛一擊。日前，有消息透露，在上海的加稅方案中，二手房交易將征5％的營業(yè)稅、20％的個人所得稅、20％的土地增值稅以及4％的附加稅。如此方案得以實施，則意味著一套房子即使沒有利潤，也可能要交9％的稅，而有利潤的房產(chǎn)，稅有可能占到利潤的50％！以眼下市況看，若此類稅種一旦開征，炒房人即使平手推出手中的存貨，想不賠錢都難。
回顧這一輪上海樓市由盛而衰的演化可以看到，導致政府出手強力干預樓市的原因與房價上漲過猛有關(guān)，而房價的猛漲又與炒家的興風作浪導致市場泡沫泛濫有關(guān)。那么，是什么原因促使炒家們奮不顧身地爆炒不動產(chǎn)，或許答案有多種多樣。
縱觀近年來許多發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，我們發(fā)現(xiàn)也存在著房價猛漲的現(xiàn)象。一個較為權(quán)威的解釋是，近年來偏低的利率水平在發(fā)達國家的成熟房地產(chǎn)市場中，顯著地推動了資產(chǎn)價格的上漲。資本市場投資回報率較低，也鼓勵了更多的資本進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而最初的房價上漲一旦衍生出市場參與者普遍的漲價預期，市場投機就會盛行，推動房價產(chǎn)生出越來越多的泡沫成分。
國外有研究表明，資產(chǎn)價格的變化周期與經(jīng)濟周期相關(guān)。有趣的是，1980年之前資產(chǎn)價格的變動常常與經(jīng)濟周期相一致，而1980年之后，兩者往往呈現(xiàn)相反的變動趨勢。這表明最近二十多年以來，不動產(chǎn)作為投資品的屬性得到大大加強。
發(fā)達國家資產(chǎn)價格的變化，更主要地取決于資本在逐利過程中的流動方向，而不是取決于購買力。在許多發(fā)達國家，新經(jīng)濟泡沫破滅帶來的資本轉(zhuǎn)移，正是2001年后資本繼續(xù)轉(zhuǎn)移進入如火如荼的房地產(chǎn)市場，使得推動泡沫發(fā)展的資金鏈仍未失去“最后一根接力棒”。這也許是國際游資如此青睞房地產(chǎn)市場的深層次原因。
從許多發(fā)達國家的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場本不是一個純粹由市場經(jīng)濟主導的市場，政府的有形之手多會通過一定的調(diào)節(jié)來使這個市場既具有市場效率，同時也要兼顧住房的社會保障性。這或許是房地產(chǎn)市場的投機客所不應(yīng)該忘記的。
