實(shí)際上，在商業(yè)營(yíng)業(yè)面積供給迅速增加的同時(shí)，空置率也在上升，僅2006年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積空置率即高達(dá)2878萬(wàn)平方米，較2005年同期增加21％，比商品房空置率高出18％。之后，商鋪供給過(guò)剩的情況繼續(xù)發(fā)展。這些情況，意味著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的時(shí)期，將受到雙重考驗(yàn)。
“錢袋”進(jìn)一步收緊
中原地產(chǎn)公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，上海甲級(jí)寫字樓整體租金為每月381.92元/平方米，環(huán)比上升8.6％，但市場(chǎng)整體供銷較2007年還是有所回落。寫字樓市場(chǎng)上半年新增供應(yīng)與銷售面積僅為去年全年的35％和26％。商業(yè)市場(chǎng)投資氛圍也轉(zhuǎn)為平淡，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入2008年供應(yīng)放緩，成交價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
“總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡，泡沫凸現(xiàn)，空置率上升。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)之前對(duì)媒體概而言之去年下半年商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。
鐘偉贊同上述觀點(diǎn)，并認(rèn)為類似的產(chǎn)業(yè)背景正是銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開始警覺的原因所在，最近，銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始行動(dòng)了。這與開發(fā)商之前苦苦等待的“松綁”幻想背道而馳。
之前廣東省內(nèi)的多家銀行已經(jīng)顯露出了對(duì)房地產(chǎn)金融中監(jiān)管體系的擔(dān)憂。苦于無(wú)法快速回籠資金的開發(fā)商正以多種途徑鉆金融的空子，所以銀行開始建議繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售管理。
南京市房產(chǎn)局、人民銀行南京分行則于8月26日聯(lián)合發(fā)出通知，將從9月1日起展開近2個(gè)月的商品房預(yù)售款監(jiān)管專項(xiàng)檢查，其中“假按揭”首次成為政府徹查的對(duì)象。根據(jù)兩單位所下發(fā)的通知，南京市全市已批準(zhǔn)上市銷售并已簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的商品房開發(fā)項(xiàng)目，以及所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和參與商品房預(yù)售款監(jiān)管的商業(yè)銀行都屬于此次檢查范圍之內(nèi)。
《通知》還要求，“對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。”《通知》等于讓包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)統(tǒng)面臨資金窘境，商業(yè)地產(chǎn)也概莫能外。
“現(xiàn)在還有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)貸款的樂觀論調(diào)傳出，但是這些都是暫時(shí)的，而且可能很快大家就可以看到銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)貸款的整體收緊�！庇嗄掀秸f(shuō)。
他的意思是，現(xiàn)在很多地產(chǎn)項(xiàng)目還是在延續(xù)之前的貸款計(jì)劃，因?yàn)殂y行開發(fā)商與政府三方都不愿意看到“爛尾”項(xiàng)目的出現(xiàn)。
“所以現(xiàn)在更多的是‘被動(dòng)貸款’，而非‘主動(dòng)’�！庇嗄掀秸J(rèn)為銀行等于被這些需要耗費(fèi)大量資金的商業(yè)項(xiàng)目所挾持，只能繼續(xù)提供資金到項(xiàng)目落成，以獲取一個(gè)“固定資產(chǎn)”來(lái)化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
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