自1998年國家取消福利分房制度之后，經(jīng)濟學家及開發(fā)商幾乎一致認為房地產(chǎn)業(yè)將迎來快速發(fā)展的“黃金十年”。實際上，“黃金十年”的判斷并不限于“十年”時間，只是代表一種趨勢。但十分巧合的是，進入2008年，房地產(chǎn)業(yè)的整體生態(tài)環(huán)境驟然變化，無論從宏觀經(jīng)濟還是企業(yè)微觀層面，都已基本宣告了房地產(chǎn)“黃金十年”的終結(jié)。
房地產(chǎn)市場化十年以來，各路資金爭相涌入及行業(yè)產(chǎn)值的迅速增長，使得房地產(chǎn)業(yè)成為名副其實的“聚寶盆”�！肮闻_風的時候，連豬都會飛”一度成為這個行業(yè)的真實寫照，去年這種情形更是被演繹到極致，巨大的賺錢效應(yīng)令開發(fā)商處于集體癲狂狀態(tài)，很少有人預測到，一場風暴正悄悄襲來。
管理層在2005年和2006年動用稅收、土地、行政等諸多手段對房價進行兩輪“圍剿”皆未見效后，從去年9月底轉(zhuǎn)向了以金融調(diào)控為核心的政策組合，提高二套房貸首付比例取得了立竿見影的效果，而保障性住房政策頻出也使得購房的心理預期發(fā)生了改變。
在政策的疊加效應(yīng)下，今年市場交易量大幅萎縮，國內(nèi)很多地方的樓市不僅出現(xiàn)了十年以來持續(xù)時間最長的觀望期，且房價首度打破只漲不跌的“鐵律”，廣深等地甚至出現(xiàn)深幅下跌走勢。
房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整并不像一些業(yè)內(nèi)人士認為的“房價狂飆后的理性回歸”這么簡單，其背后有更深層次的原因。
作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)會受宏觀政策、金融市場及全球經(jīng)濟走勢等多種因素影響。目前，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟已進入本輪經(jīng)濟周期下行區(qū)間，且面臨通貨膨脹與經(jīng)濟增速下行雙重壓力，過去幾年低通脹高增長的模式已難以繼續(xù)。而宏觀調(diào)控則可能在相當一段時間內(nèi)都需在“保增長”和“控通脹”之間艱難尋找平衡點。盡管最近貨幣政策從年初“從緊”策略轉(zhuǎn)為“有保有壓，區(qū)別對待”，但對房地產(chǎn)行業(yè)并未產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于融資渠道過于單一的狀態(tài)一直未有根本改變，導致開發(fā)商高度依賴銀行貸款。緊縮的貨幣政策“掐斷”了一些開發(fā)商的融資“命門”，“缺錢”幾乎成為全行業(yè)通病。資金也首次超越土地，成為房地產(chǎn)開發(fā)的首要條件。
對于一直“野蠻生長”的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，過去十年從未經(jīng)歷如此的“艱難時世”，于是，不少開發(fā)商熱切盼望政策能對房地產(chǎn)業(yè)另眼相看、單獨松綁，他們像“等待戈多”一樣等待政府救市，但“戈多”會來嗎？有媒體報道，奧運會之前，中房協(xié)召開了由主要會員單位參加的“閉門會議”，中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一提醒開發(fā)商“不要光發(fā)牢騷，而是要立足現(xiàn)有政策考慮未來”，政府短期內(nèi)不可能出政策解決房地產(chǎn)市場困難。
最近大聲疾呼“冬天已到來”的不只房地產(chǎn)業(yè)，紡織、汽車甚至互聯(lián)網(wǎng)業(yè)備戰(zhàn)“寒冬”的聲音不絕于耳，多個行業(yè)都面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型難題。
從國際大背景看，美國次貸危機的爆發(fā)及油價的高企，令全球多國房地產(chǎn)市場“牛市”基本宣告終結(jié)。目前除一些石油輸出國外，部分發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場均是疲態(tài)盡顯。
