從2007年上半年開始的美國次按危機(jī)，引起了國際金融市場一次又一次震蕩，也引起了美國經(jīng)濟(jì)面對前所未有的困難。有人說，美國次按危機(jī)可能是引起美國經(jīng)濟(jì)衰退的誘因。盡管這樣的說法有點(diǎn)言過其實(shí)，但是美國次按危機(jī)的嚴(yán)重性，無論是對美國本土經(jīng)濟(jì)來說，還是對國際金融市場來說，其所造成的嚴(yán)重的負(fù)面影響是誰也不可低估的事情。
按理來說，美國次按危機(jī)，本來是一個(gè)小概率的事件，但是為什么會(huì)發(fā)展到目前這種嚴(yán)重的金融事件？這當(dāng)然與美國的次級按揭貸款的證券化、衍生品化有關(guān)，就是這些證券化產(chǎn)品把不大的按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)無限地放大。但根源上還是美國次級按揭貸款的問題。但是，正是美國這種僅占整個(gè)按揭貸款比重僅為13-15%次級按揭貸款，由于證券化把這里的風(fēng)險(xiǎn)無限放大，從而造成美國及世界金融市場的嚴(yán)重的危機(jī)。其教訓(xùn)之深刻是無以復(fù)加了。
對于中國來說，從1998年房地產(chǎn)市場個(gè)人住房按揭貸款快速發(fā)展以來，房地產(chǎn)市場得到快速的發(fā)展與繁榮。而房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，是在銀行信貸金融支持下，房價(jià)才出現(xiàn)前所未有的飚升。如果從1998年為基期來計(jì)算，那么全國的不少地方的房價(jià)可能會(huì)上漲了4-5倍，甚至10倍以上。但是，也同樣是7-8年的時(shí)間，美國的房價(jià)上漲僅是50%，從2006年起美國的房價(jià)上漲逆轉(zhuǎn)，次按的問題在房價(jià)之后自然地顯露出來。
其實(shí)，在中國，有兩個(gè)問題比美國次按問題更為嚴(yán)重，一是房價(jià)上漲，在同樣的時(shí)間里，中國房價(jià)上漲遠(yuǎn)大于美國幾倍。二是美國次按的貸款人，盡管其信用是次級信用，但他們還是有信用評級的。但是在中國，進(jìn)入住房按揭信貸的人，由于沒有信用評級，由于在359號文件之前，只要個(gè)人購買住房都能夠從銀行獲得貸款，甚至于銀行都是采取優(yōu)惠的政策，因此，中國住房按揭信貸人的信用肯定會(huì)低美國次按貸款人的信用，這種貸款面對的風(fēng)險(xiǎn)也一定會(huì)高。
同時(shí)，在這里有兩個(gè)問題，一是由于中國房價(jià)上漲快于美國房價(jià)上漲幾倍，那么中國的住房泡沫風(fēng)險(xiǎn)肯定要遠(yuǎn)大于美國房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。二是中國的個(gè)人住房按揭貸款人的信用要低于美國次按貸款人，這就使得如果中國房價(jià)下跌，其面對的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)要高于美國次按危機(jī)�？梢哉f，正因?yàn)椋陨系睦碛�，央行出臺了加強(qiáng)銀行信貸管理的359號文件。
有人現(xiàn)在正在大肆宣傳，目前中國的高房價(jià)是合理的，目前中國的房地產(chǎn)投資比例較低。當(dāng)然，真的是這樣，則是中國之萬幸。因?yàn)�，如果真的中國的高房價(jià)是合理，如果真的中國房地產(chǎn)市場投資比例較低，那么中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)次按危機(jī)的機(jī)率就會(huì)減小。
但是實(shí)際情況并不是如此。只要看一下，2007年中國個(gè)人住房按揭貸款的增加額（9000多億，是2006年3倍多，是2007年銀行信貸增加四分之一），就知道有多少人在利用銀行信貸的金融杠桿在投資或炒作房地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)市場投資比例有多高。還有，更好的佐證是，央行從2007年四季度開始對銀行信貸一管緊，房地產(chǎn)市場全面問題就暴露無遺。也就是說，這些現(xiàn)象都表明，國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)市場，特別是那些房價(jià)上漲過快的地方，基本上是房地產(chǎn)市場炒作推高的結(jié)果。如果說政府不對這些問題嚴(yán)密的關(guān)注，不采取有效政策，那么中國銀行信貸赴美國次按危機(jī)的后塵也就不遠(yuǎn)了。
從最近年看到消息表明，北京市，由于各家銀行對個(gè)人住房按揭貸款申請一規(guī)范，就有一半以上希望進(jìn)入住房按揭貸款的人無法進(jìn)入這個(gè)市場，而即使經(jīng)過審查可進(jìn)入這個(gè)按揭貸款的人，也不一定能夠同以往那么按照個(gè)人意愿從銀行獲得所需要的貸款。為什么？因?yàn)椋Y格準(zhǔn)入只是個(gè)人住房按揭貸款第一關(guān)，第二關(guān)、第三關(guān)等還有首付比例、利率不同、貸款額度等不同的要求。在這樣的情況下，當(dāng)然會(huì)更多的人無法便利利用銀行信貸的金融進(jìn)入房地產(chǎn)炒作與投資了。
也就是說，央行為防止中國銀行赴美國次按危機(jī)之后塵，只要對現(xiàn)有的信貸管理政策認(rèn)真實(shí)施，房地產(chǎn)個(gè)人住房按揭貸款的許多問題都暴露出現(xiàn)了。比如，個(gè)人住房按揭貸款資格審查（即月按揭還款額不得超過家庭可支配收入50%），第二套住房信貸優(yōu)惠政策取消等。這些政策并沒有多少特別的事情，只是如何來加強(qiáng)個(gè)人住房信貸政策的管理。
總之，美國次按危機(jī)已經(jīng)觸目驚心了，所造成危害與負(fù)面影響已經(jīng)無可復(fù)加了，因此，中央一定要以此為鑒，嚴(yán)格要求國內(nèi)商業(yè)銀行加強(qiáng)對個(gè)人住房按揭貸款的管理。在個(gè)人住房按揭貸款資格及第二套住房的審查上，只要與個(gè)人所得稅稅單、銀行工資對賬單、個(gè)人信用及單位工資單相結(jié)合，一些人要造假是不容易的。同是，要使這些規(guī)則得以實(shí)施，還得對商業(yè)銀行信貸員及管理者有一套嚴(yán)厲處罰政策。對于商業(yè)銀行的信貸員或管理者，誰不遵守規(guī)則就嚴(yán)厲處罰誰。在這樣的情況下，359號文件及452號文件誰敢不認(rèn)真執(zhí)行？而這一點(diǎn)是保證中國不赴美國次按危機(jī)的關(guān)鍵所在，也是中國房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵所在。
