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哪里會(huì)成為你創(chuàng)業(yè)的黃金屋 |
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發(fā)布日期:2007-8-24 12:52:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點(diǎn)擊: |
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因?yàn)閰捑肓恕⒁驗(yàn)槭�，或者更是為了活得更自由些，�?dāng)然也是為了賺更多的錢，于是更多的人加入創(chuàng)業(yè)大軍，自己做老板。而創(chuàng)業(yè)的第一步除了選好合適的項(xiàng)目，選擇創(chuàng)業(yè)地址更成為關(guān)鍵一環(huán)。創(chuàng)業(yè)的地址就像戰(zhàn)場上的陣地，占有有利地形，雖不能完全保證戰(zhàn)斗的勝利，可是擁有固若金湯的城池總會(huì)多份勝算。
提到購物，大多數(shù)人都會(huì)想到去香港SHOPPING。確實(shí)，被譽(yù)為"商鋪之城"的香港，儼然成了亞洲各地游客購物的天堂。憑借其天然"自由港"的地理優(yōu)勢和其持久旺盛的消費(fèi)能力，香港商鋪的密集程度已堪稱全世界最高。這里不僅有 "尖沙咀"、"銅鑼灣崇光百貨"、"時(shí)代廣場"這些熟悉香港商業(yè)集中地，甚至連隱藏在住宅區(qū)中"樓上樓"店鋪都吸引了眾多外來游客。
分析一下香港的商業(yè)市場，我們似乎可以獲得一些心得。有專家分析說，香港的商場價(jià)值的體現(xiàn)其中之一就是地段價(jià)值，其選址非常嚴(yán)格，一般建在與地鐵有直接關(guān)聯(lián)的地區(qū)，地鐵所到之處，基本上都是商業(yè)項(xiàng)目。再者，香港商場的建筑規(guī)模較大，雖然香港寸土寸金，但商場建筑并不吝嗇土地，占地面積大多在5萬平方米之上。因?yàn)槠綄用娣e大，可創(chuàng)造寬闊的公共空間，營造寬敞舒適的購物環(huán)境。而且，香港的商場基本不設(shè)置大型戶外廣場，不規(guī)劃臨街商鋪，比較注重商場外立面廣告位設(shè)計(jì)和造型設(shè)計(jì)。
在這樣的商區(qū)規(guī)劃定位中，如果你有資金，相信賺錢的機(jī)會(huì)都向你敞開著。全亞洲甚至全世界的人都被這個(gè)極具購物欲的地方吸引來了，只要你稍加經(jīng)營，銀子便會(huì)揣入囊中。不過，畢竟不是所有創(chuàng)業(yè)開店者都生活在香港，更不是所有人都有條件去那里開店創(chuàng)業(yè)。不僅內(nèi)地人不太可能，連香港本地人都會(huì)面臨"堪稱全球商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格最高"商鋪行情而望洋興嘆。
那么，對(duì)于打算創(chuàng)業(yè)，正在謀劃選址的創(chuàng)業(yè)者來說，到底應(yīng)該把店開到哪里最為合適、最有發(fā)展?jié)摿δ�？是不是真的有所謂"一步三市"？本刊經(jīng)過多家走訪，從商務(wù)區(qū)、居民社區(qū)、商業(yè)區(qū)三個(gè)地方的選址案例，透過這些先行者的經(jīng)驗(yàn)，相信會(huì)給后來者更多的啟發(fā)，最終找到屬于你創(chuàng)業(yè)的黃金屋。
商務(wù)區(qū)
劉先生的咖啡廳 選址不僅要看眼前
"我就等著對(duì)面的大樓快點(diǎn)蓋起來，那時(shí)咖啡廳的生意應(yīng)該會(huì)更好些！"2007年初，劉先生和朋友合伙投資300多萬在北京南二環(huán)菜市口開起了一家咖啡廳。目前的收益情況算不上樂觀，可提到選址，劉先生滿有自信。"我們生活在宣武區(qū)，所以各方面都比較熟悉。而當(dāng)初選擇菜市口這個(gè)地方，對(duì)周邊環(huán)境、人群都做過周密調(diào)查。首先，這里靠臨良廣路，即將建成傳媒大道，不久后必然會(huì)形成一個(gè)高端商務(wù)區(qū)。所以現(xiàn)在進(jìn)入，租金會(huì)少很多。其次，周邊的商務(wù)寫字樓里400多家企業(yè)，屬于白領(lǐng)密集區(qū)，而周邊方圓五公里內(nèi)還沒有一個(gè)集商務(wù)休閑的咖啡廳。再者，就是旁邊正好有家大型健身俱樂部，對(duì)于客源的吸引也會(huì)有很大幫助。"
劉先生的調(diào)查絕對(duì)沒錯(cuò)，可是計(jì)劃趕不上變化。"咖啡廳開業(yè)剛不久，旁邊又要建寫字樓。這樣建設(shè)期間，道路兩邊都設(shè)置了圍墻，車很難開進(jìn)來。很多白領(lǐng)層都是有車族，沒有車位成了我們客源的最大障礙。"談到咖啡廳目前的收益，劉先生說，"一個(gè)月水電費(fèi)和租金差不多要3萬，加上員工工資，基本上還沒有盈利。不過我覺得咖啡廳是要養(yǎng)的，我現(xiàn)在選址可以說沒什么問題，只要對(duì)面的樓建起來，停車位的問題就解決了。其次，便是靠特色經(jīng)營，吸引更多顧客。"
從風(fēng)水學(xué)上解釋：風(fēng)水在選擇宅址時(shí)，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經(jīng)商講究廣納四方來客契合。按照這一原則，選擇店鋪的地址時(shí)，也應(yīng)考慮店鋪正前方的開闊，要求不能有任何遮擋物。劉先生考慮了所有選址因素，唯獨(dú)忽視了車位，正范了風(fēng)水大忌，只有求助于大樓的興建了。
商務(wù)區(qū)的選址優(yōu)勢：
商鋪投資的訣竅之一就是"看客買鋪"。哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。商務(wù)區(qū)的商鋪特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)。在高質(zhì)量定位的前提下，商務(wù)區(qū)內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。
一般來說，商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧、咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級(jí)餐廳都會(huì)是這些地方的熱點(diǎn)�？蛇m當(dāng)選擇這些領(lǐng)域的投資項(xiàng)目。
因此，從劉先生的選址策略和投資策略方向都是非常理性的。
錢經(jīng)提示：商務(wù)區(qū)的選址更要看細(xì)節(jié)。
對(duì)于劉先生而言，對(duì)面大樓新建后，對(duì)他的咖啡廳既是福，又是禍。雖然會(huì)在一定程度上解決目前咖啡廳停車位的問題，不過如若對(duì)面大樓里也開起同類的咖啡廳，恐怕劉先生的壓力會(huì)更大了。
在選址中，有些不可預(yù)測的因素時(shí)有發(fā)生。因此我們要學(xué)會(huì)在一個(gè)商圈內(nèi)尋找細(xì)微的差異。例如，方向不同、當(dāng)?shù)刂饕ㄖ锏牟煌虻貏莶煌鹊仍蛲紩?huì)對(duì)未來餐飲店的營業(yè)額造成影響。通常在有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，因?yàn)樗阌陬櫩瓦M(jìn)入，又不會(huì)造成店鋪門口的擁擠堵塞現(xiàn)象。當(dāng)然在餐飲店前最好有適當(dāng)數(shù)量的停車位；在有車站的地方，車站下方的位置就要比車站對(duì)面的位置好，因?yàn)閬硗念櫩途筒捅容^方便，省去了過馬路的麻煩；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好，因?yàn)槠孪滦腥诉^往較快，不易引起顧客的注意。
不同氣候的城市店址也有優(yōu)劣差別，在北方城市，如果店門朝風(fēng)(一般朝西北方向)，冬季寒風(fēng)不斷地侵襲，就會(huì)趕走顧客，因此風(fēng)口位置要慎選。而有的門店前有樹木、建筑物等，這些障礙物可能會(huì)影響餐飲店的能見度，從而影響客流。正因?yàn)檫@樣，我們要通過細(xì)微的對(duì)比來獲取位置上的最大優(yōu)勢。
住宅社區(qū)
社區(qū)里開店賺錢少
--董女士的美容院
家住北京的董女士2002年在北京東四環(huán)四惠附近某小區(qū)買了套130平米的房子，因?yàn)槭且粚�，又臨街。"以前一直做美容行業(yè)，當(dāng)初買房時(shí)就打算要投資用。這個(gè)小區(qū)南北跨越三公里，是個(gè)大社區(qū)，住戶大約該有一千二百多戶，并且大多數(shù)為30歲左右的中產(chǎn)階層年輕人，這個(gè)年齡層的女性尤其注重保養(yǎng)。而旁邊又有很多小區(qū)，所以就在這個(gè)小區(qū)靠南開起了美容院。"談到收益，董女士談，"因?yàn)榉孔邮亲约旱�，不存在房租問題，只是一些水電費(fèi)，員工工資。收益比出租要好些，但也不是非常好。我在國貿(mào)附近也開了家美容院，雖然房租各方面的費(fèi)用要多，但總收益要比在社區(qū)里多上兩倍。"
社區(qū)里開店收益高
--鄒女士的美容院
說來也巧，鄒女士的美容院和董女士的美容院一樣，也開在社區(qū)里，而且兩個(gè)店只有四公里之遙。不同的是，"這個(gè)小區(qū)是1996年建起來的，住戶大約有四百多戶。當(dāng)時(shí)，在這里建店，正好趕上這個(gè)小區(qū)有300多平米的地下室要出租，房租很便宜。并且小區(qū)前邊是商場，我們可以把商場的客人也吸引過來。一干就是9年了，在西單那邊我們也有店，不過相比起來，論收益比例，在這個(gè)社區(qū)還是蠻高的！"
為什么同樣在社區(qū)里開店，大社區(qū)反而不如小社區(qū)。"可能是這個(gè)小區(qū)風(fēng)水不好，不適合開店。旁邊的理發(fā)店沒多久就關(guān)門了，別看人這么多，卻都不知道跑到哪里消費(fèi)了！開店還是講究人氣。"董女士對(duì)目前的狀況有些無奈。而鄒女士卻很欣慰，"主要是我們選擇的位置正好在小區(qū)最外邊的區(qū)域，還有借助商場的優(yōu)勢，加上員工們的不斷推廣和介紹，于是便吸引越來越多的顧客�，F(xiàn)在我們這得顧客80%都辦了年卡，成為我們的長期顧客。"
鏈接：果真有"風(fēng)水"一說
據(jù)媒體報(bào)道，廣州六運(yùn)小區(qū)成為商鋪?zhàn)放踔�。小區(qū)內(nèi)每棟樓的第一層幾乎全部被心思獨(dú)到的商家店主們粉飾成風(fēng)格獨(dú)特的咖啡廳、服裝店等特色商鋪，而且越到夜晚越見人氣，僅僅六運(yùn)一街、二街、三街的商鋪加起來就有將近800家。而更有香港地靈風(fēng)水顧問葉某來讀解其中玄妙：
這里的樹木和園林設(shè)計(jì)正是使該區(qū)得以"聚氣生財(cái)"的一大原因。住宅樓對(duì)中間花圃造成環(huán)抱之勢，就是一個(gè)聚氣的設(shè)計(jì)。樹木是極能吸收"氣"的事物，每個(gè)商鋪都面向花圃，正好開門納氣。
《錢經(jīng)》提示：社區(qū)里開店更講究人氣。兩家美容店從選址而言，問題都不是很大。當(dāng)然鄒女士的店臨近商場，并且兩家距離不是很遠(yuǎn)。這樣董女士的部分客源也被分流到鄒女士們下。這樣一家人氣越來越高，另一家便相對(duì)冷清。同時(shí)，董女士更缺乏相應(yīng)的營銷方案，雖然在小區(qū)內(nèi)開了4年多，但是據(jù)記者采訪發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槎康牡昕拷@個(gè)小區(qū)的南端，很多人都不知道。而且對(duì)于其品質(zhì)仍缺乏信任。
相關(guān)法規(guī)規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)開店，但在某些大的社區(qū)內(nèi)，會(huì)設(shè)有固定的商業(yè)中心場所，用以商鋪經(jīng)營。而且，即使不在小區(qū)內(nèi)開店，小區(qū)的周邊地區(qū)完全是被開發(fā)的場所。因此，在決定創(chuàng)業(yè)開店前，選址需要注意以下問題：
1.社區(qū)的規(guī)模。一般情況下，只要保證商圈內(nèi)有3000以上的生活人口存在，而且其步行時(shí)間在10分鐘以內(nèi)就可以達(dá)到預(yù)期的效果。同時(shí)也要考慮到你所選擇的商圈的人群的消費(fèi)能力，人口數(shù)量雖然在一定程度上決定著他們的消費(fèi)能力，但有時(shí)并不能完全代表能吸引的有效客流。國外比較成熟的商圈通常以店鋪所在點(diǎn)為中心，半徑1000米較為普遍，目標(biāo)人群為2600-3000人之間，如果以家庭戶數(shù)算，每戶3.6 人，則家庭數(shù)在722-833之間。
2.根據(jù)年齡層次選擇不同的商鋪。如果一個(gè)老年人占大多數(shù)的社區(qū)中，餐飲業(yè)、寵物店、服裝店等不太適合，而兒童裝、清潔店、藥店等比較適宜；而年輕人較多的社區(qū)中，餐飲業(yè)、美容店、服裝店、健身房等比較適合。
3.以人為本。想法滿足社區(qū)居民各種各樣的需求，迎合他們的需求，引導(dǎo)他們的需求。
一個(gè)好的社區(qū)從來都不是以硬件取勝，社區(qū)居民在乎的是那里有沒有方便的購物場所，有沒有各種各樣便捷的服務(wù)，有沒有一個(gè)讓人放松下來的港灣。社區(qū)開店，不是出奇制勝，也不需要太多的創(chuàng)造性營銷，而是以人為本。
商業(yè)中心地帶
寸土寸金啊！在這樣的地帶選擇店址資金的需求是龐大的，而且對(duì)裝修的要求也是很高的，但是客流也是最大的，知名度的提升也是迅速的。在這樣的地方尋找房子，最直接的辦法是調(diào)查某一個(gè)店的具體盈利狀況，如果您覺得在這樣的地方真的可以迅速的收回成本，甚至快速的創(chuàng)造利潤，那么您可以行動(dòng)了。
就是要打出知名度
袁女士經(jīng)營著一家以竹炭、活性炭、炭雕為主的環(huán)保藝術(shù)加盟店，"前期資金比較緊張，不過我們還是在萊太花卉市場開了店，畢竟這里靠近史館區(qū)。我們制作的花盆更具藝術(shù)價(jià)值，貼近高端人群。雖然這里的租金很貴，可是我覺得對(duì)我們的市場銷路以及品牌推廣，都是很有幫助的。"談到銷售情況，袁女士說，"我們主要通過團(tuán)購，這也是在使館區(qū)開店的原因之一。因?yàn)楹芏嗳藢?duì)竹炭藝術(shù)并不熟悉，而我們周邊的環(huán)境及花卉品質(zhì)，側(cè)面也提升了人們對(duì)我們產(chǎn)品的認(rèn)知度。前期投資差不多20萬，現(xiàn)在才半年就收回了成本。隨著人們對(duì)竹炭藝術(shù)的了解和認(rèn)知，生意會(huì)越來越好的。"
商業(yè)中心地帶更適合集團(tuán)化操作
對(duì)于在商業(yè)中心創(chuàng)業(yè)，前面提到開咖啡廳的劉先生有自己的想法，"租金太高，而且進(jìn)駐資質(zhì)要求較高，所以我覺得不適合個(gè)人創(chuàng)業(yè)。在創(chuàng)業(yè)初，還是找個(gè)自己熟悉的環(huán)境，從小做起，隨著資金的不斷累積，以及品牌不斷提升后，再去考慮靠近商業(yè)中心會(huì)比較實(shí)際。"
肯德基在商業(yè)中心地帶的選址策略
選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一。在商業(yè)中心地帶，肯德基的選址亦是非常系統(tǒng)。
比如，北京西單是很成熟的商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置�？系禄_店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。
過去古語說"一步差三市"。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動(dòng)線(人流活動(dòng)的線路)有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了一個(gè)小胡同，但生意差很多。這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。
人流動(dòng)線是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個(gè)方向走等等。這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。
比如，在店門前人流量的測定，是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算 對(duì)面的人流量。
肯德基選址人員將采集來的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以測算出，在此地投 資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。
《錢經(jīng)》提示：商業(yè)中心地帶，通常也是行業(yè)經(jīng)營集中的地方。正所謂不在競爭中生存，就在競爭中死亡。這種地方，商業(yè)活動(dòng)頻繁，經(jīng)營氣氛較好，人流量大，容易形成聚客點(diǎn)，從而有利于樹立品牌知名度。不過，同行的競爭也非常激烈，因此，選址的時(shí)候一定要考慮人流的主要路線會(huì)不會(huì)被競爭對(duì)手截住。
選擇商業(yè)中心地帶還要注重商圈的選擇。如在商業(yè)中心開設(shè)服裝店，那么在選址之前，首要確定的就是客戶群的選擇。以北京為例，如果選擇18-25歲的女性作為客戶群，店址選在西單就比在東四合適。因?yàn)殡m然同樣是繁華的商業(yè)街，但
東四一帶的店鋪多以25-30歲左右的白領(lǐng)女性為主，商品質(zhì)地精良，價(jià)格也比較高。
選擇配套經(jīng)營：如果在心儀的繁華地段中找不到合適的店面，也可以試試與他人合租，雙方共用一個(gè)店面。這樣不但可以節(jié)省租金，而且同一屋檐下的兩種行業(yè)，顧客屬性雷同且產(chǎn)品可以互補(bǔ)的話，更可以收到相輔相成之效。如飾品與服裝店、箱包與服裝店，或者內(nèi)衣與成衣店等，都是適合"配套"經(jīng)營的項(xiàng)目。 |
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