從日本和我國臺灣地區(qū)的歷史經(jīng)驗來看，經(jīng)濟的快速發(fā)展會引發(fā)貨幣升值的壓力，而在貨幣升值的過程中，股市和樓市會出現(xiàn)齊漲的情形。雖然歷史不會簡單地復(fù)制，但對當前的市場仍具有較大的參考性。 文/本刊記者 黃羅維
從目前來看，在人民幣升值的背景下，中國的房地產(chǎn)市場和證券市場無疑都會表現(xiàn)紅火。那么我們要問的是，從國際市場的歷史經(jīng)驗來看，我們是否也能夠找到一些相類似的經(jīng)濟運行軌跡？
從世界經(jīng)濟的范圍來看，房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系十分密切，而且反應(yīng)也十分靈敏。在證券市場，由于房地產(chǎn)股兼具證券和房產(chǎn)兩大特性，所以也一直被各個國家和地區(qū)視為市場的風向標。對此尹中立博士認為，日本股市在上個世紀的大牛市中，表現(xiàn)最搶眼的是金融、地產(chǎn)類公司，而在過去的兩年中日本股市重拾升勢，值得關(guān)注的板塊仍屬于經(jīng)歷10余年休息之后準備再展身手的金融、地產(chǎn)等行業(yè)。中國香港地區(qū)股市和中國臺灣地區(qū)股市中地產(chǎn)類股票都曾經(jīng)獨領(lǐng)風騷，而過去10年中，美國股市中表現(xiàn)最搶眼的股票是房屋建造類股(即房地產(chǎn)類公司股票)，在低利率、稅務(wù)優(yōu)惠與建筑材料價格調(diào)高的榮景下，該類股票高漲近6倍。由此也反映出來了這樣一個事實，房地產(chǎn)市場在這些國家和地區(qū)都曾有過一段輝煌的歷史。
海外市場曾有類似效應(yīng)
華東師范大學(xué)周斌博士對記者說：“從可比性的角度考慮，最具有代表性的就是日本和中國臺灣地區(qū)，在上世紀80年代，日本也出現(xiàn)了經(jīng)濟快速發(fā)展的情況，進一步引發(fā)了貨幣升值的壓力，中國臺灣地區(qū)情況也是如此。而其帶來的結(jié)果都是地產(chǎn)和股票價格的大幅上漲，它們與當前中國經(jīng)濟的情況非常接近。而中國香港地區(qū)雖然在1997年前后也出現(xiàn)過股市樓市齊升的情況，但中國香港地區(qū)實行的是緊盯美元的聯(lián)系匯率制度，這就與我們當前的情況不太一樣了�！�
二戰(zhàn)以后，日本經(jīng)歷了兩次大的匯率變動，第一次是1971年12月的“斯密森協(xié)議”，日元對美元的匯率從360上漲到306，漲幅為18%。第二次是1985年12月的“廣場協(xié)議”之后，令日元匯率在10年間里升值近3倍。廣場協(xié)議后10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，無異于給國際資本投資日本的股市和樓市一個穩(wěn)賺不賠的
保險：即使投資的資產(chǎn)日元價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。而實際上日本國內(nèi)由于低利率政策刺激了股市和樓市價格的快速上漲，因此國際資本投資日本股市和房市可以獲得雙重收益 — 資產(chǎn)價格的升值和日元的升值。
受日元升值的影響，日本股市逐波上升，出現(xiàn)持續(xù)6年的激進繁榮，并且隨后一直延續(xù)著漲升態(tài)勢，到1989年底，日經(jīng)指數(shù)平均股價創(chuàng)下了38957.44點的歷史高點。整個上升過程，從啟動到最后結(jié)束，延續(xù)了整整17年，漲幅高達19倍�？梢哉f日元的升值，引發(fā)并強化了日本股市在1970和1980年代的歷史上最長的一次牛市。另外，日本的兩次匯率改革都導(dǎo)致了地價的上漲。1971年底的匯率改革導(dǎo)致了1973年的地價上漲，但因為石油危機的影響，時間只持續(xù)了1年。1985年后的日元升值導(dǎo)致了地價的連續(xù)5年的上漲，我們以1983年為周期計算，到1988年東京的地價上漲了兩倍多。而1988～1990年的3年時間內(nèi)，大阪、名古屋的住宅地皮價分別暴漲了2.2倍和1.6倍。最高峰的時候，東京23個區(qū)的地產(chǎn)市值已經(jīng)超過整個美國所有資產(chǎn)的市值。
與日本類似，中國臺灣地區(qū)的匯率改革也導(dǎo)致了島內(nèi)的股市和房地產(chǎn)價格的大幅度波動。中國臺灣地區(qū)1979年2月建立外匯市場，到1985年，匯率基本維持在1美元兌40.6新臺幣的水平。但從1986年開始，在美國的壓力之下，新臺幣不斷升值，到1992年1美元兌24.52元，升值比例達到近70%。臺幣的升值導(dǎo)致中國臺灣地區(qū)房價的上漲，1987年房價開始出現(xiàn)大幅上漲，1987年、1988年和1989年臺北市的住宅價格上漲速度分別達到36.8%、96.5%和78.24%。同時股市也是強勁上揚，1985年中國臺灣地區(qū)股市為600多點，1990年則狂漲至12600點，上漲了近20倍。
但隨著貨幣升值步伐的結(jié)束，上世紀90年代后，日本和中國臺灣地區(qū)的資產(chǎn)開始急劇縮水，日經(jīng)指數(shù)從38957點跌到7600低點，創(chuàng)下二十年來的紀錄，日本的不動產(chǎn)整體跌幅達75%；臺股從12682點暴跌至2485點，一年跌掉一萬點，房地產(chǎn)則距當年高價重跌了五到六成。
歷史經(jīng)驗不會簡單復(fù)制
不過，雖然當前中國經(jīng)濟的發(fā)展狀況在海外市場曾有過類似效應(yīng)，但其經(jīng)驗不會被未來樓市簡單復(fù)制，反而會表現(xiàn)出獨特的運行特征。
盡管歷史會驚人的相似，但是彼市場非此市場。我們參考國際市場的歷史，更要考慮我們的實際國情，當年日本和中國臺灣地區(qū)“暴漲暴跌”行情并不會再次簡單翻版。首先我國的資本市場還沒有完全實現(xiàn)與外幣的自由兌換，經(jīng)常項目的兌換還存在著種種限制，這必然影響到外匯流動的速度；其次房地產(chǎn)市場在經(jīng)過宏觀調(diào)控后，其效果已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)出來。對此周斌博士這樣對記者說：“宏觀調(diào)控可以說是一種提前介入，因為貨幣升值到一定幅度的時候，就會出現(xiàn)競爭力下降的情況，這個時候獲利頗豐的“游資”就會撤資，所以現(xiàn)在要做的就是使市場能夠平穩(wěn)一些�！�
從日本和中國臺灣地區(qū)貨幣升值過程帶來的房地產(chǎn)和股市上升過程中，我們可以看出以下共同的特征：
從這幾個階段的市場表現(xiàn)我們可以看出，第一個階段是最佳的進入時機，而第二階段則是理想的持有時期，而第三階段則是較好的退出時點。根據(jù)當前中國經(jīng)濟的發(fā)展狀況，可以說是處在第二階段的初期，雖然已經(jīng)不是最好的買入時點，但未來仍然還有不小的空間。而從另一方面來看，由于宏觀調(diào)控其實在第一階段就已經(jīng)開始了實施，由此即使出現(xiàn)第四階段的調(diào)整，也不會像日本和中國臺灣地區(qū)那樣強烈。
