昨日，中國人民
銀行副行長吳曉靈在中國人民銀行和建設部聯合主辦的“中國房
地產金融論壇”上明確提出，要盡快拓展房地產企業(yè)融資渠道，提高房地產企業(yè)自有資金比重，以解決現有房地產融資體系發(fā)展不平衡問題。她個人認為，研究房地產企業(yè)通過發(fā)行項目
債券來融資是個可行的辦法；對采用私募方式進行股權融資應給予關注；也可考慮在對代辦股份轉讓系統進行改造后，使其成為重要的場外交易市場，為房地產企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺。
目前，國內房地產開發(fā)企業(yè)負債經營情況較嚴重。中國人民銀行研究局根據國家統計局的相關數據測算發(fā)現，1997年至2003年，房地產開發(fā)企業(yè)的平均資產負債率為75%；2004年至2005年仍保持在72%的高位。
吳曉靈分別從債權融資和股權融資兩方面談了她個人的一些看法。在債權融資方面，她認為，適當增加債券的比例有助于房地產企業(yè)負債結構的改善�！把芯糠康禺a企業(yè)通過發(fā)行項目債券來融資是一個可行的辦法，應該盡快在立法上對項目債券進行明確，及早推動�！眳菚造`表示。
項目債券屬于專項債券的一種，通常以開發(fā)的房地產項目為依托，籌集的資金用于項目開發(fā)，而債券本息則用于項目的收益償還。在目前的監(jiān)管條件下，債券審批程序比較嚴格，尤其是對房地產項目債券的審批。“我認為，針對目前項目債券中存在的主要問題，有關部門應該加強研究的力度�！眳菚造`說。
在股權融資方面，吳曉靈表示，由于上市門檻較高，符合這一條件的企業(yè)較有限，因此還需開拓除此以外的其他股權融資渠道。有關部門對于采用私募方式進行股權融資，例如以公司型或信托型方式運作的房地產產業(yè)投資基金，應該給予關注。
吳曉靈還表示，可以考慮在對現有的代辦股份轉讓系統進行改造之后，使其成為重要的場外交易市場，為房地產企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺。
對于一直被市場寄予厚望的REITs(房地產投資信托基金)產品，吳曉靈認為應該理性看待，“不能過分高估REITs對解決房地產開發(fā)融資的作用”。吳曉靈解釋道，從國外經驗看，REITs適應的物業(yè)類型和融資階段有限�！笆聦嵣希蠖鄶祰叶家驲EITs提供的融資以(房地產開發(fā))后期階段為主，前期階段有嚴格的投資比例限制。這一點決定了在資金最為緊張的前期建設階段，房地產企業(yè)不能通過大規(guī)模的REITs來解決融資問題�！�
“由于風險較高，一般對REITs都持謹慎態(tài)度�！眳菚造`表示，大多數國家發(fā)展REITs產品的主要出發(fā)點是為中小投資者參與商業(yè)性不動產投資提供便利，而非解決房地產開發(fā)融資問題，各國的REITs主要投資于成熟優(yōu)質的收益型物業(yè)。
吳曉靈同時強調，要繼續(xù)發(fā)揮銀行信貸對房地產業(yè)的支持作用，優(yōu)化房地產信貸產品結構，提高銀行的服務能力。目前，銀行針對房地產開發(fā)的貸款利率缺乏彈性，對不同利率、不同資質的開發(fā)企業(yè)的差別較小，難以實現金融資源的優(yōu)化配置，不利于房地產行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。這也對金融機構的定價能力和風險管理提出了更高要求。
