昨日，中國(guó)人民
銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在中國(guó)人民銀行和建設(shè)部聯(lián)合主辦的“中國(guó)房
地產(chǎn)金融論壇”上明確提出，要盡快拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比重，以解決現(xiàn)有房地產(chǎn)融資體系發(fā)展不平衡問(wèn)題。她個(gè)人認(rèn)為，研究房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目
債券來(lái)融資是個(gè)可行的辦法；對(duì)采用私募方式進(jìn)行股權(quán)融資應(yīng)給予關(guān)注；也可考慮在對(duì)代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)進(jìn)行改造后，使其成為重要的場(chǎng)外交易市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺(tái)。
目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)情況較嚴(yán)重。中國(guó)人民銀行研究局根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，1997年至2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為75%；2004年至2005年仍保持在72%的高位。
吳曉靈分別從債權(quán)融資和股權(quán)融資兩方面談了她個(gè)人的一些看法。在債權(quán)融資方面，她認(rèn)為，適當(dāng)增加債券的比例有助于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)的改善�！把芯糠康禺a(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目債券來(lái)融資是一個(gè)可行的辦法，應(yīng)該盡快在立法上對(duì)項(xiàng)目債券進(jìn)行明確，及早推動(dòng)�！眳菚造`表示。
項(xiàng)目債券屬于專項(xiàng)債券的一種，通常以開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為依托，籌集的資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而債券本息則用于項(xiàng)目的收益償還。在目前的監(jiān)管條件下，債券審批程序比較嚴(yán)格，尤其是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目債券的審批。“我認(rèn)為，針對(duì)目前項(xiàng)目債券中存在的主要問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)研究的力度�！眳菚造`說(shuō)。
在股權(quán)融資方面，吳曉靈表示，由于上市門(mén)檻較高，符合這一條件的企業(yè)較有限，因此還需開(kāi)拓除此以外的其他股權(quán)融資渠道。有關(guān)部門(mén)對(duì)于采用私募方式進(jìn)行股權(quán)融資，例如以公司型或信托型方式運(yùn)作的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，應(yīng)該給予關(guān)注。
吳曉靈還表示，可以考慮在對(duì)現(xiàn)有的代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)進(jìn)行改造之后，使其成為重要的場(chǎng)外交易市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺(tái)。
對(duì)于一直被市場(chǎng)寄予厚望的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品，吳曉靈認(rèn)為應(yīng)該理性看待，“不能過(guò)分高估REITs對(duì)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的作用”。吳曉靈解釋道，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，REITs適應(yīng)的物業(yè)類型和融資階段有限。“事實(shí)上，大多數(shù)國(guó)家都要求REITs提供的融資以(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))后期階段為主，前期階段有嚴(yán)格的投資比例限制。這一點(diǎn)決定了在資金最為緊張的前期建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)大規(guī)模的REITs來(lái)解決融資問(wèn)題�！�
“由于風(fēng)險(xiǎn)較高，一般對(duì)REITs都持謹(jǐn)慎態(tài)度�！眳菚造`表示，大多數(shù)國(guó)家發(fā)展REITs產(chǎn)品的主要出發(fā)點(diǎn)是為中小投資者參與商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)投資提供便利，而非解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題，各國(guó)的REITs主要投資于成熟優(yōu)質(zhì)的收益型物業(yè)。
吳曉靈同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)發(fā)揮銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高銀行的服務(wù)能力。目前，銀行針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款利率缺乏彈性，對(duì)不同利率、不同資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的差別較小，難以實(shí)現(xiàn)金融資源的優(yōu)化配置，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。這也對(duì)金融機(jī)構(gòu)的定價(jià)能力和風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高要求。
