|
房產(chǎn)投資的稅收風險 |
|
發(fā)布日期:2006-9-5 10:36:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點擊: |
最近幾年，房地產(chǎn)價格不斷上漲，不少人買賣或出租獲利頗豐。不過，房地產(chǎn)投資的稅收風險正日益顯現(xiàn)，不注意防范，可能面臨巨大風險。
中國的稅收制度正在逐漸完善，立法、執(zhí)行都會越來越成熟，隨意性將越來越小。所以當初為鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而減收、免收的稅種，可能逐漸恢復征收，成為懸在房產(chǎn)投資人頭上的達摩克利斯劍。
1、 契稅。這兩年，房地產(chǎn)投資中最常見的就是契稅。不過目前不少地方是按1.5%甚至是0.75%的稅率來征收的�？墒歉鶕�(jù)1997年開始施行的《契稅暫行條例》規(guī)定：“房屋買賣、贈予、交換，都應當繳納契稅，契稅稅率為３—５％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案”。也就是說，契稅的最低稅率應當是3%，甚至有可能提高到5%。
2、 房產(chǎn)稅。根據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房屋出租，應當按房產(chǎn)出租的租金收入繳納12%的房產(chǎn)稅，不過2001年開始對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%來征收。目前從未聽說有人出租房屋主動或是根據(jù)稅務局的要求來繳納房產(chǎn)稅的。當稅務機關(guān)加強征管或處罰力度，該稅收對房產(chǎn)出租人就是一種風險。
3、 營業(yè)稅。根據(jù)1993年頒布的《營業(yè)稅暫行條例》第四條：“納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額”。可見，從去年開始征收的二手房買賣5%的營業(yè)稅并不是新稅種，早就有規(guī)定。同時，出租房屋也是營業(yè)稅的征收范圍，稅率為5%，不過有優(yōu)惠政策：對個人按市場價格出租的居民用房(注意，不包括營業(yè)用房)，暫按3%的稅率征收營業(yè)稅。但這種優(yōu)惠是暫時的政策，并不能排除恢復正常稅率的可能。同時，即使是這3%的出租房屋營業(yè)稅，又有多少人交了？反正我從未聽說有人交過這種稅，反而見到不少房產(chǎn)中介拍房東的馬屁，在其提供的霸王合同中，約定房東不開發(fā)票，如承租人要發(fā)票，由其自行承擔，幫助房東逃避繳稅的強制義務，雖然是非法的約定，不過卻阻止了大多承租人索要發(fā)票的打算。
4、 個人所得稅。原先幾乎所有的炒房人，炒買房產(chǎn)是不交個人所得稅的。終于從今年8月1日起，國家稅務總局強調(diào)買賣二手房一定要繳納個人所得稅，稅率為凈盈利的20%。其實不光是買賣房屋應當繳稅個人所得稅，根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，財產(chǎn)出租也應當繳納個人所得稅，稅率同樣是20%，其計算公式是：(月租金收入-租賃發(fā)生的稅費-修理成本-800(租賃月收入超過4000的，為月收入的20%)×20%。可是同樣未聽說有人交過房屋出租的個人所得稅。
5、 土地增值稅。以上的稅種稅率并不高，不過土地增值稅就恐怖多了。根據(jù)1993年頒布的《土地增值稅暫行條例》，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。計算增值額的扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。該稅種對于取得暴利的房產(chǎn)商潛在影響最大。
由于目前中國的稅務征管人力有效，效率低下，成本巨大，所以原先規(guī)定的如房產(chǎn)稅、房屋出租營業(yè)稅、房屋出租個人所得稅基本上靠繳稅義務人的自覺，而中國人普遍并沒有納稅的習慣，所以這些稅種形同虛設(shè)。但顯然納稅義務人是偷稅了。這里有必要講一下關(guān)于偷稅罪的規(guī)定�！缎谭ā�201條規(guī)定：“納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或者少繳應納稅款，偷稅數(shù)額占應納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元的，或者因偷稅被稅務機關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應納稅額的百分之三十以上并且偷稅數(shù)額在十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。”就是說，房產(chǎn)投資人因為不繳納相關(guān)稅收，有可能面臨刑事責任。
設(shè)想一下，有人買房后出租，每月租金1萬元，則應當繳稅出租營業(yè)稅300元，房產(chǎn)稅400元，個人所得稅(10000-300-400-2000)×20%=1460，實際上出租房屋基本是不會報稅的，這樣每月共逃避納稅義務2160，每年為25920元。偷稅數(shù)額超過1萬元，并達到應納稅額的100%，有可能被處于3年以下有期徒刑或拘役，一倍以上五倍下以罰金。當然，對于租賃，大多房東并不辦理租賃登記，稅務機關(guān)無從知曉其出租并取得收入的行為，所以絕大多數(shù)人并不因此被判刑。但一旦有人(比如承租人)舉報，則還是有可能的。《刑法》第八十七條規(guī)定：“犯罪經(jīng)過下列期限不再追訴：(一)法定最高刑為不滿五年有期徒刑的，經(jīng)過五年……”。像這種情形，房東要過五年，才能高枕無憂。
而炒房人在取得暴利的情況下，偷稅額就更大了。
本文中的相關(guān)法律規(guī)定，要么取自法規(guī)原文，要么來自于注冊會計師資格考試《稅法》教材。
需要說明的是，房產(chǎn)投資人不必驚謊，被追究刑事責任的概率極其小，不過納稅的支出卻有可能增加，如一年來，二手房買賣的個人所得稅和營業(yè)稅征收的加強就是典型的風險。 | |
|
|
|
|
|
