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中國樓市步入“外資本地化”調(diào)控時(shí)代 |
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發(fā)布日期:2006-7-25 8:43:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點(diǎn)擊: |
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一周前，本報(bào)獨(dú)家全文解析了有關(guān)部委即將發(fā)布的限制外資“炒樓”文件。昨日，經(jīng)國務(wù)院同意，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）如期由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局以及外匯局聯(lián)合發(fā)布。與本報(bào)之前披露的相一致，正式文件從外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、企業(yè)經(jīng)營管理及購房管理幾大方面加以了明確�！兑庖姟钒l(fā)布后，九大部委將就此制定相關(guān)細(xì)則。至此，被海內(nèi)外廣泛關(guān)注的中國房地產(chǎn)業(yè)“外資調(diào)控”政策最終落定。
業(yè)內(nèi)人士指出，《意見》的出臺(tái)，并非是阻止外資進(jìn)入樓市，而只是在每個(gè)環(huán)節(jié)上加強(qiáng)了對(duì)外資原本寬松的管理。從這個(gè)角度看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“外資本地化”的調(diào)控新時(shí)代。
“外資本地化”調(diào)控是核心
具體來說，直接改變目前市場(chǎng)行為的細(xì)則包括：外資需先設(shè)立境內(nèi)公司再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和投資，投資項(xiàng)目總額超過1000萬美金的，公司注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%；沒有付清企業(yè)注冊(cè)資本金，未取得土地使用證，開發(fā)項(xiàng)目自有資金不足的，均不予批準(zhǔn)企業(yè)的外匯貸款結(jié)匯，且不得承諾任何一方的固定回報(bào)；境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)，境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過1年的，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，并采用實(shí)名制規(guī)范購房手續(xù)等。
“新政并不是阻止外資進(jìn)入樓市，只是在每個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)一下原本寬松的管理，達(dá)到‘外資本地化’的調(diào)控目標(biāo)�！毙帕x不動(dòng)產(chǎn)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)了解，至6月底，我國新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長(zhǎng)25.4％，實(shí)際使用外資增長(zhǎng)27.9％。其中，外資直接購買在建項(xiàng)目和成熟物業(yè)現(xiàn)象較為集中，外資購房一季度結(jié)匯同比增長(zhǎng)2倍以上。根據(jù)國際物業(yè)顧問公司戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，今年一季度外資在中國購買建筑物的資金達(dá)45億美元，超過2005年全年的34億美元多達(dá)11億美元，相當(dāng)于官方公布的2005年房地產(chǎn)實(shí)際利用外資額的83%。
在此市場(chǎng)背景下，政府“在借鑒國際慣例的基礎(chǔ)上，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開放的原則，依據(jù)土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實(shí)際”，出臺(tái)規(guī)范外資的政策，“最終目的在于維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)安全、維護(hù)中小投資者和人民群眾的利益�！�
長(zhǎng)期內(nèi)有助推低房?jī)r(jià)
其實(shí)，由于文件初稿早在一周前已經(jīng)在市場(chǎng)流傳，引發(fā)了眾多外資的先期行動(dòng)。據(jù)了解，上海、北京的高檔新商品房和二手房的交易量在此前一周已經(jīng)逆市上揚(yáng)，出現(xiàn)眾多高檔房的“熱買熱賣”現(xiàn)象。
市場(chǎng)人士介紹，這是外資限制政策與小戶型開發(fā)趨勢(shì)共同作用的結(jié)果。外資受限的消息大量原有的外資購房者考慮到未來的交易手續(xù)可能繁雜，影響交易成本和時(shí)間，正積極搶在政策實(shí)施前購房，而賣家也在拋盤退市；大戶型的稀缺資源則導(dǎo)致了買家接手的熱情高漲。
大多數(shù)市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前已有機(jī)構(gòu)投資者放緩或放棄投資計(jì)劃。新政必將在未來長(zhǎng)時(shí)間影響外資在中國樓市的投資戰(zhàn)略。排除惡意的短期炒作，市場(chǎng)交易量會(huì)有所降低，房?jī)r(jià)也可能因此下降。信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著外資投資的理性意識(shí)增強(qiáng)，短線炒房將被抑止，長(zhǎng)線投資者仍然能找到機(jī)會(huì)。
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