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中國樓市步入“外資本地化”調(diào)控時代 |
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發(fā)布日期:2006-7-25 8:43:00 作者:本站記者 新聞來源: 新聞點擊: |
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一周前，本報獨家全文解析了有關部委即將發(fā)布的限制外資“炒樓”文件。昨日，經(jīng)國務院同意，《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱《意見》）如期由建設部、商務部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局以及外匯局聯(lián)合發(fā)布。與本報之前披露的相一致，正式文件從外商投資房地產(chǎn)市場準入、企業(yè)經(jīng)營管理及購房管理幾大方面加以了明確。《意見》發(fā)布后，九大部委將就此制定相關細則。至此，被海內(nèi)外廣泛關注的中國房地產(chǎn)業(yè)“外資調(diào)控”政策最終落定。
業(yè)內(nèi)人士指出，《意見》的出臺，并非是阻止外資進入樓市，而只是在每個環(huán)節(jié)上加強了對外資原本寬松的管理。從這個角度看，中國房地產(chǎn)市場將進入“外資本地化”的調(diào)控新時代。
“外資本地化”調(diào)控是核心
具體來說，直接改變目前市場行為的細則包括：外資需先設立境內(nèi)公司再進行房地產(chǎn)開發(fā)和投資，投資項目總額超過1000萬美金的，公司注冊資本金不得低于投資總額的50%；沒有付清企業(yè)注冊資本金，未取得土地使用證，開發(fā)項目自有資金不足的，均不予批準企業(yè)的外匯貸款結匯，且不得承諾任何一方的固定回報；境外機構在境內(nèi)設立分支、代表機構，境外個人在境內(nèi)工作、學習超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，并采用實名制規(guī)范購房手續(xù)等。
“新政并不是阻止外資進入樓市，只是在每個環(huán)節(jié)加強一下原本寬松的管理，達到‘外資本地化’的調(diào)控目標。”信義不動產(chǎn)研究中心相關負責人表示。
據(jù)了解，至6月底，我國新設外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9％。其中，外資直接購買在建項目和成熟物業(yè)現(xiàn)象較為集中，外資購房一季度結匯同比增長2倍以上。根據(jù)國際物業(yè)顧問公司戴德梁行的統(tǒng)計，今年一季度外資在中國購買建筑物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元多達11億美元，相當于官方公布的2005年房地產(chǎn)實際利用外資額的83%。
在此市場背景下，政府“在借鑒國際慣例的基礎上，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放的原則，依據(jù)土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實際”，出臺規(guī)范外資的政策，“最終目的在于維護國家經(jīng)濟安全、維護中小投資者和人民群眾的利益。”
長期內(nèi)有助推低房價
其實，由于文件初稿早在一周前已經(jīng)在市場流傳，引發(fā)了眾多外資的先期行動。據(jù)了解，上海、北京的高檔新商品房和二手房的交易量在此前一周已經(jīng)逆市上揚，出現(xiàn)眾多高檔房的“熱買熱賣”現(xiàn)象。
市場人士介紹，這是外資限制政策與小戶型開發(fā)趨勢共同作用的結果。外資受限的消息大量原有的外資購房者考慮到未來的交易手續(xù)可能繁雜，影響交易成本和時間，正積極搶在政策實施前購房，而賣家也在拋盤退市；大戶型的稀缺資源則導致了買家接手的熱情高漲。
大多數(shù)市場人士認為，目前已有機構投資者放緩或放棄投資計劃。新政必將在未來長時間影響外資在中國樓市的投資戰(zhàn)略。排除惡意的短期炒作，市場交易量會有所降低，房價也可能因此下降。信義不動產(chǎn)研究中心相關負責人表示，隨著外資投資的理性意識增強，短線炒房將被抑止，長線投資者仍然能找到機會。
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