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警惕商業(yè)地產添亂威脅美經濟復蘇 |
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發(fā)布日期:10-06-04 08:51:17 泉友社區(qū) 新聞來源:證券時報 作者: |
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美國最近公布的住房銷售數據亮麗,正當人們?yōu)樾挛莺统晌莪h(huán)比銷售分別實現14.8%和7.65%的增幅而沾沾之喜之時,一場新的地產危機正在不遠的將來。美國著名房地產市場調查機構RCA近日發(fā)布報告顯示,今年第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產抵押貸款違約率已達1992年以來的最高水平。 對美國房地產市場來說,商業(yè)地產是一個潛在的危機源。商業(yè)地產危機的醞釀和發(fā)展滯后于住房市場危機。商業(yè)地產市場在2007年10月達到繁榮的頂峰后,在2007年末初現疲態(tài),房價開始下跌,新增貸款規(guī)�？s減;至2008年第四季度商業(yè)地產貸款違約率急升;2009年迅速惡化,價格急轉直下,市值損失約4成,違約率、空置率連創(chuàng)新高,這一趨勢延續(xù)到了2010年。據穆迪公司提供的數據,截至今年3月,美國商業(yè)地產價格與2007年10月的最高峰相比,已經累計下跌了42.1%,而第一季度美國銀行業(yè)持有的商業(yè)地產抵押貸款違約率達4.17%,高于去年第四季度的3.83%;違約抵押貸款總額為455億美元,較去年第四季度增加了37億美元。 美國的商業(yè)地產包括零售物業(yè)、辦公樓、公寓、旅館和工業(yè)設施如倉庫等,市場規(guī)模6.7萬億美元,與商業(yè)地產業(yè)相關的債務總規(guī)模約3.5萬億美元,其中1.7萬億由銀行持有,0.9萬億為商業(yè)地產抵押債券的抵押物,0.9萬億由其他投資者持有�？傮w看,為商業(yè)地產融資的主要是地方性的中小銀行,而且其抵押貸款證券化的比重遠低于住房市場。 大規(guī)模商業(yè)地產危機有可能在2010年爆發(fā)。一方面,盡管與2007年峰值相比商業(yè)地產價格已下跌41%,但目前跌勢還沒有逆轉的跡象;另一方面,商業(yè)地產相關債務的違約率要到2012年達到峰值。從目前到2012年,有價值1.4萬億美元的商業(yè)地產貸款將到期,其中有大量貸款為2007年所貸,而當時正是有毒資產最嚴重的時期。 可見,未來數年都是商業(yè)地產的高危年份。2010-2013年中將有約2萬億美元的商業(yè)地產抵押貸款到期,相當于過去15年之和。如果沒有有效措施,未來4年銀行的損失可能高達4300億美元,并引發(fā)一系列連鎖反應,甚至引發(fā)美國經濟二次探底。 一是加速中小銀行倒閉潮。商業(yè)地產問題對金融系統(tǒng)的沖擊小于住房貸款市場危機。商業(yè)地產貸款規(guī)模僅為住房地產11萬億美元規(guī)模的1/3,而且由于商業(yè)地產貸款的證券化比例僅為25%,遠低于住房地產的60%,相較于住房地產貸款,商業(yè)地產貸款的風險更加集中于發(fā)放貸款的銀行本身,且風險將集于中小銀行。 數據顯示,商業(yè)地產市場崩盤導致中小銀行破產的速度和規(guī)模都將十分驚人。當下,美國銀行倒閉以“迅雷不及掩耳”的 |
