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囤地收益率已高于黃金 |
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發(fā)布日期:09-11-13 08:56:12 泉友社區(qū) 新聞來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 作者:胡瀟瀅 |
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天？ 劉煜輝：我最近聽到一個(gè)房?jī)r(jià)最雷人的理論，“可支配收入理論”。假設(shè)你一個(gè)人是白領(lǐng)，3000元/月收入，2500元干性收入，只有500元是可支配收入，當(dāng)你的收入從3000元轉(zhuǎn)到4000元的時(shí)候，你可以看到好像你的總收入上漲幅度是30%，但是可支配收入?yún)s是三倍。房?jī)r(jià)上漲之所以有理，是因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)是由可支配收入決定的，而不是由收入決定的。 葉檀：政府經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么說(shuō)都有自己一套邏輯。房?jī)r(jià)事情我著重看兩點(diǎn)，之所以房?jī)r(jià)這么堅(jiān)挺，除了民意之外，他們并不怎么害怕房?jī)r(jià)的高升。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是貨幣最大的吸納，而且吸納能力很強(qiáng)，一旦火山噴發(fā)的話，會(huì)把所有的貨幣燒成灰燼。 劉煜輝：日本現(xiàn)在房?jī)r(jià)比80年代末低30%，而且永遠(yuǎn)上不去。 葉檀：所以只要我們活的壽命夠長(zhǎng)，我們一定會(huì)看到中國(guó)房?jī)r(jià)有上不去的那一天，會(huì)有這么一天，因?yàn)槔淆g化很快就要到了。現(xiàn)在大家把所有的財(cái)富都拿出來(lái)買房子，我想80年代這一批人，年輕時(shí)候拼命買房，年老的時(shí)候房?jī)r(jià)一錢不值。 房地產(chǎn)，我想強(qiáng)調(diào)的是土地市場(chǎng)。其實(shí)剛才劉煜輝也說(shuō)到了土地市場(chǎng)。因?yàn)槲覀兘?jīng)常說(shuō)房改，現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就收銀根、收地根，放銀根、放地根，但是調(diào)來(lái)調(diào)去，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，當(dāng)去年我們以為是我們調(diào)房得力，房?jī)r(jià)下跌的08年的時(shí)候，誰(shuí)知道是金融危機(jī)的前兆，根本不是調(diào)的好。在這種情況下，現(xiàn)在很多人提出來(lái)中國(guó)要二次房改。二次房改往哪兒改，我想中國(guó)房地產(chǎn)癥結(jié)的癥結(jié)就在于土地市場(chǎng)。所以我主張來(lái)一次徹徹底底的土改，而不是模棱兩可的房改。改來(lái)改去，表面順應(yīng)了人心，其實(shí)什么也沒(méi)做，反而調(diào)用了很多社會(huì)資源，還要給你納稅。我們經(jīng)常說(shuō)土地是開發(fā)商的土地銀行，可以從銀行貸款，可以到資本市場(chǎng)兌現(xiàn)，更重要還是中國(guó)政府的土地銀行，通過(guò)土地，財(cái)政不足的時(shí)候可以通過(guò)土地拉拉高，多一點(diǎn)土地收入。這樣的市場(chǎng)不改的話，想改變房地產(chǎn)市場(chǎng)，是緣木求魚，不可能的。 即是政策調(diào)整成交量變化也不會(huì)太大 《證券日?qǐng)?bào)》：大家都說(shuō)今年年底有一部分房地產(chǎn)政策要到期了，您覺(jué)得下一步房地產(chǎn)政策會(huì)怎么調(diào)？前一段時(shí)間大家都說(shuō)政府的意見，因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)不太好，需要用房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)，您怎么看？ 葉檀：明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)誰(shuí)也不要靠，只要維持后續(xù)效力，經(jīng)費(fèi)繼續(xù)投入就可以了，按照慣性就可以。房地產(chǎn)，到今年年底主要是兩個(gè)政策比較敏感的政策，第一是二套房貸政策，改善住房政策，實(shí)際上我們不用考慮。從廣州到南京、上海，這些二套房政策房貸已經(jīng)開始收取。還有一個(gè)比較敏感 |
